의정부지방법원 2025타경65154. 파주시 조리읍 봉일천리 성호파크힐아파트 104동 302호입니다. 소유자는 김종열이며, 등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 21일 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 134,400,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 157,500,000원으로 감정가 225,000,000원의 70%입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,005,000원과 교보생명보험 근저당 134,400,000원이 먼저 배당되고, 을구 17번 근저당권에는 20,095,000원만 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 123,695,166원이지만, 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 258-3 성호파크힐아파트 104동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 두루봉로 33-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 22층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김종열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 154,738,530원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 매각으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 전입세대 열람을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 157,500,000원으로 감정가 225,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
추가 유찰 시 매각가 시나리오는 110,250,000원과 77,175,000원으로 내려가지만, 채권자 미배당액도 각각 170,283,666원과 202,804,316원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니므로, 유찰이 진행돼도 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 137,800,000원 | 20,095,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,990,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 278,190,166원, 채권자 예상배당액은 154,495,000원, 미배당액은 123,695,166원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 157,500,000원이 전액 배분되며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 봉일천중학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 대규모 아파트 단지, 연립·다세대주택, 각급 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 22층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 이중창 PVC창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 광대한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 아파트 등 주택 거래에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 동일 단지·유사 층의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 조사해 최저가 157,500,000원의 경쟁력을 검증하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 열람·관리사무소 탐문을 다시 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 앤알캐피탈대부에서 리드코프로 이전된 을구 17번 근저당권의 채권양도와 배당요구 관계를 원본과 대조하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역과 명시된 인수권리도 없어 권리상 인수 부담이 없는 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 157,500,000원이지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 권리 안전성만 확인됐을 뿐, 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다. 동일 단지 거래가와 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 보수적인 접근이 필요합니다.
