3회 유찰로 감정가의 34%까지 내려왔지만, 확약 밖 미상 점유자는 남았다 — 파주 밀레니엄102동 401호

의정부지방법원 2025타경65156. 파주시 조리읍 대원리의 밀레니엄102동 4층 401호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 소유자 장호영은 2021년 10월 22일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 임차인 조은우의 임대차계약일은 2021년 9월 8일, 전입과 점유 개시는 2021년 9월 28일로 소유권이전보다도 앞섭니다.

현재 말소기준권리는 2023년 2월 2일 예스자산대부 주식회사의 가압류 11,559,583원입니다. 조은우의 전입은 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 최저가만 보면 감정가의 34.3%지만, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 조은우의 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 210,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 결합

2020년 2월 11일 파주시 압류가 있었지만 2020년 2월 18일 해제되어 이미 말소됐습니다. 2017년 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2021년 9월 28일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023년 2월 2일 예스자산대부의 가압류이며, 그 뒤의 국가 압류, 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 순서보다 앞선 임차인의 점유입니다. 조은우는 2021년 9월 8일 확정일자를 받고 2021년 9월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 12월 6일 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 했습니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남지만, 2025년 12월 26일 확약으로 조은우의 대항력과 임차권등기 인수 문제가 실질적으로 해소됐습니다.

② 임차인·점유 분석

실제 임차인·점유자는 2명으로 정리됩니다. 보증기관이나 대위변제 기관이 별도의 임차인으로 중복 합산된 구조는 아닙니다. 다만 조은우의 임차보증금은 주택도시보증공사에 양도된 상태이며, 주택도시보증공사가 신청채권자로서 확약서를 제출했습니다.

* 조은우의 실질 인수 0원은 2025.12.26.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 금액입니다. 확약이 없다는 전제의 룰상 인수액은 현재 최저가 기준 126,867,152원입니다.

③ 가격 구조 — 유찰될수록 룰상 인수액이 증가

현재 최저매각가는 감정가 248,000,000원의 34.3%인 85,064,000원입니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭으로 저렴해 보이지만, 선순위 임차보증금 구조에서는 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

확약이 없으면 낙찰가가 85,064,000원에서 41,681,359원까지 내려가도 인수액이 126,867,152원에서 169,468,905원으로 늘어, 총부담은 약 211,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건은 조은우의 대항력 포기 확약이 있으므로 조은우에 한해서는 위 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 현재 알려진 범위의 실질취득액은 최저가 85,064,000원이나, 보증금과 전입일이 확인되지 않은 ‘기사항전’의 권리가 남아 있어 금액 뒤에 ‘+’를 붙여 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,064,000원 가정)

집행비용 1,931,152원을 제외한 매각대금 83,132,848원 전부가 조은우의 보증금에 배당되는 계산입니다. 조은우의 미배당 126,867,152원은 룰상 인수액이지만 확약 반영 시 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주대원초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·상가가 함께 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브·경사스라브지붕, 지상 4층 중 4층입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 제한보호구역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 특이사항. 외벽에는 ‘밀레니엄 602 B동’으로 표시돼 있고, 접이식 사다리를 통해 출입하는 다락이 있습니다.
• 환금성. 세 차례 유찰된 다세대주택으로, 단순 할인율보다 권리확인과 현장 특정이 응찰 여부를 좌우합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.12.26.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 모두 포함됐는지 원문을 대조하세요.
• 확약 주체 확인. 주택도시보증공사가 조은우의 임차보증금 채권을 적법하게 양수했고 확약 권한을 보유하는지 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 신원, 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 계약서와 배당요구 여부를 반드시 보완하세요.
• 전입세대 대조. 말소기준권리인 2023.02.02.보다 빠른 추가 전입자가 있는지 최신 전입세대확인서와 현황조사를 비교하세요.
• 세금 확인. 국가와 파주시 압류 중 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 법원 배당요구 종기 서류와 세목을 확인하세요.
• 건물 특정. 등기·감정상 밀레니엄102동과 외벽 표시 ‘밀레니엄 602 B동’이 동일 건물인지 현장에서 호수·출입구·건축물대장을 대조하세요.
• 다락 확인. 다락의 구조, 실제 사용 상태, 누수·단열·안전 상태와 감정평가 포함 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도는 별개일 수 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 잔존물 처리 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 최신 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸진 가격”보다 “확약의 범위”가 먼저다

최저가 85,064,000원은 감정가 248,000,000원의 34.3%에 불과합니다. 그러나 이 물건을 단순히 65.7% 할인된 다세대주택으로 보면 핵심을 놓칩니다. 조은우의 보증금 210,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금으로, 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 126,867,152원이고 실질취득액은 211,931,152원입니다.

이 부담을 뒤집는 것이 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 확약이 원문대로 유효하면 조은우의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가가 실제 취득가의 중심이 됩니다. 하지만 확약 대상이 아닌 미상 점유자의 권리가 정리되지 않았고, 외벽 동 표시 불일치와 다락, 당해세 가능성도 남습니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만 완전한 안전형은 아닌 조건부 물건입니다. 확약은 합격 가능, 미상 점유자는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 유효성과 확약 밖 권리의 부존재를 원본으로 입증하는 데 있습니다.