170,100,000원
의정부지방법원 2025타경65157. 파주시 금촌동 대방노블랜드아파트 204동 204호입니다. 김유은이 2016.10.14. 거래가 205,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 감정가는 243,000,000원, 현재 최저매각가는 170,100,000원으로 4회 유찰·감정가 70% 회차입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임차보증금 250,000,000원입니다. 유승덕은 2022.02.18. 주민등록과 점유를 시작했고 2022.02.28. 확정일자를 받아, 말소기준인 2022.05.12. 파주시 압류보다 앞섭니다. 원래 구조라면 현재 매각가에서 집행비용을 뺀 뒤 보증금 일부만 배당되고 83,081,400원이 남아 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.07.09. 제출한 인수조건변경확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 유승덕 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1015 대방노블랜드아파트 제204동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상17층 건물 내 2층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김유은 (2016.10.14. 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 확약으로 반전
말소기준은 2022.05.12. 갑구 23번 파주시 압류입니다. 그보다 앞서 있던 2019.10.29. 파주시 압류는 2022.02.17. 해제로 말소됐고, 2021.12.09. 파주시 압류도 2022.02.11. 해제로 말소됐습니다. 삼성생명보험주식회사와 서천농업협동조합의 근저당 역시 2022.02.18. 말소됐습니다.
현재 문제되는 임차권은 유승덕의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.23.이지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.02.18., 확정일자는 2022.02.28.이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승덕 | 250,000,000원 | 2022.02.18. | 2022.02.28. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 실질 0원* |
* 이 확약은 유승덕 임차보증금에 대한 인수 위험을 해소하는 내용입니다. 세금 압류의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 전엔 보증금이 따라붙었다
현재 회차의 매각가 가정은 170,100,000원입니다. 확약을 적용하지 않는 원래 대항력 구조에서는 집행비용 3,181,400원을 먼저 빼고 유승덕에게 166,918,600원이 배당되며, 남는 보증금 83,081,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 최저가만 보고 170,100,000원짜리 물건이라고 판단하면 안 되는 구조였습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 후 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 170,100,000원 | 83,081,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 136,080,000원 | 116,625,120원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 108,864,000원 | 143,460,096원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 유승덕 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 갑구 29번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유승덕 보증금의 미배당액은 83,081,400원이지만, 2026.07.09. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 0순위에서 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상17층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차인 1명. 유승덕의 주민등록·점유개시는 2022.02.18., 확정일자는 2022.02.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 세금 압류. 파주시·국민건강보험공단·국 등 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 170,100,000원이 감정가 243,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 거래가격 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 4회 유찰 원인. 가격 외에 점유·관리상태·내부수리비 등 현장 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 체납 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “2억5천 보증금”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 170,100,000원이므로 전형적인 고액 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차에서 83,081,400원, 다음 회차에서는 116,625,120원, 그다음 회차에서는 143,460,096원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 2026.07.09. 인수조건변경확약서가 구조를 바꿨습니다. 유승덕의 보증금은 우선변제만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 임차보증금 인수 기준으로 170,100,000원입니다.
다만 4회 유찰됐다는 사실 자체는 시세 할인 증거가 아닙니다. 또한 국세·지방세 압류가 다수 있어 배당표는 변동될 수 있습니다. 결론은 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 확약서와 세금 배당을 원본에서 재확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
