의정부지방법원 2025타경65157. 파주시 금촌동 대방노블랜드아파트 204동 2층 204호입니다. 소유자 김유은은 2016년 7월 22일 매매계약을 원인으로 이 아파트를 205,000,000원에 취득했고, 2016년 10월 14일 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 250,000,000원을 청구해 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 2022년 2월 18일 전입·점유를 시작한 임차인 유승덕과, 그보다 늦은 2022년 5월 12일 파주시 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 하지만 이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 2026년 7월 9일자 인수조건변경확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1015 대방노블랜드아파트 제204동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 마음밭길 114 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부 및 현황 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상 17층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 김유은 (2016.07.22. 매매, 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (3회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
말소기준권리는 2022년 5월 12일 접수된 파주시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유일인 2022년 2월 18일이 말소기준보다 빠르므로 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 전입·점유일을 기준으로 해야 합니다.
* 확약 적용 전 권리 원칙에 따른 인수 계산액은 11,202,000원입니다. 확약은 유승덕의 임차보증금과 임차권등기에만 적용됩니다. 확인되지 않은 다른 임차인에게 효력이 확대되는 것은 아니지만, 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 유승덕 1명입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승덕 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.18 | 2022.02.28 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.23 | HUG 양도 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 유승덕 1명이며 보증금은 250,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 양도 후 신청채권자로 등장한 것이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나, 유승덕의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 합산해 500,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 보증금 채권의 승계 관계와 경매 신청채권을 구분해 읽어야 합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 2.43억, 시세 메리트는 판단 보류
확약을 반영하면 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 243,000,000원입니다. 확약을 반영하지 않는 권리 원칙상 총 부담은 254,202,000원이지만, 확약이 유효하게 적용되면 11,202,000원의 미배당 보증금을 추가 부담하지 않습니다.
다만 동일 단지 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 제시되지 않아, 243,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 3회 유찰로 표시돼 있으면서도 최저가가 감정가와 같은 100%입니다. 유찰 횟수만 보고 할인된 물건으로 받아들이면 안 되며, 실제 매각공고의 회차와 최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 유승덕 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표상 임차보증금 부족분은 11,202,000원입니다. 권리 원칙상 매수인 인수액이지만, 2026.07.09.자 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 확인되면 우선 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 현황 모두 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 17층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 금신초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 창고와 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 금촌역(경의중앙선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 없어 가격대별 거래 속도와 적정 매각가는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 유승덕 1명과 신청채권자 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 배당 부족분. 확약이 적용되지 않는 상황을 대비해 룰상 인수액 11,202,000원을 별도 위험 한도로 관리하세요.
- 회차·최저가. 3회 유찰인데도 최저가가 감정가의 100%입니다. 2026.08.11. 매각공고에 표시된 실제 회차와 최저매각가격을 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 단지 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 확인한 뒤 실질취득액 243,000,000원과 비교하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 우선 차감되면 예상배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유 해소는 별개일 수 있으므로 현장 점유 상태와 인도 일정을 확인하세요.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 아파트 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 적용 범위를 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 매각공고를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격은 아직 모른다”
이 사건의 원래 권리구조는 단순하지 않습니다. 보증금 250,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 기준으로 11,202,000원이 미배당되기 때문에 원칙대로라면 매수인이 그 부족분을 인수해야 합니다.
하지만 2026년 7월 9일 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 243,000,000원입니다. 이 확약은 확인된 임차인 유승덕에게만 적용되며, 다른 임차인까지 포괄하는 문서는 아닙니다. 다만 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 유승덕 1명입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 실거래 자료가 없어 243,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없고, 3회 유찰에도 최저가가 감정가의 100%로 표시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약 원본 확인을 전제로 해소, 가격 메리트는 보류입니다. 이번 입찰의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 확약의 효력과 실제 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.