의정부지방법원 2025타경65166. 파주시 동패동 ‘숲속길마을6단지동문굿모닝힐’ 606동 15층 1504호, 전용 101.95㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “3회 유찰”이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 조합입니다. 임차권자 배기환의 임대차계약일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.05.03, 주민등록·점유개시는 2022.05.26이고, 2024.06.03 보증금 390,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 2025.12.19 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
배당표만 보면 현재 최저가 288,400,000원에서 집행비용 4,837,600원을 뺀 283,562,400원이 임차보증금에 우선 배당되고, 부족분은 106,437,600원입니다. 대항력 포기가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 사실상 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다. 하지만 본건에는 이 구조를 뒤집는 2026.06.29 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1687 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 606동 15층1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.95㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·발코니·현관 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 김현숙 지분 2분의 1 · 박종규 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
과거 하나은행 근저당은 2006.02.21 설정됐다가 채권최고액이 190,800,000원, 96,000,000원, 42,360,000원, 6,600,000원으로 변경된 뒤 2022.05.27 해지로 말소됐습니다. 이후 배기환이 2022.05.26 주민등록과 점유를 갖췄고, 2024.06.03 보증금 390,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 실제 임차인은 배기환 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배기환 | 390,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 106,437,600원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.29 제출 확약 내용이 그대로 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.884억은 최근 평균의 81.4%
숲속길마을6단지동문굿모닝힐은 586세대, 사용승인일은 2005.12.19입니다. 비교 대상은 전용 101.95㎡ 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 354,416,666원, 최신 거래는 2026.08 379,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.95㎡ | 6 | 379,000,000원 |
| 2026.07 | 101.95㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 101.95㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 101.95㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 101.95㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 101.95㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 101.95㎡ | 10 | 353,000,000원 |
| 2025.12 | 101.95㎡ | 12 | 353,000,000원 |
| 2025.11 | 101.95㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.11 | 101.95㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 101.95㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 101.95㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 평균 | 101.95㎡ | 12건 | 354,416,666원 |
거래 범위는 318,000,000원~410,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 354,416,666원입니다. 확약을 반영한 실질취득 288,400,000원은 이 평균의 81.4%이고, 최신 2026.08 거래 379,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 412,000,000원이 아니라 현재 실질취득 288,400,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 임차인 배기환 보증금 | 390,000,000원 | 283,562,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 106,437,600원입니다. 다만 2026.06.29 확약에서 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 제출되어 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 전제의 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 288,400,000원 | 106,437,600원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 230,720,000원 | 163,310,080원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 184,576,000원 | 208,808,064원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 미배당액이 커지는 구조입니다. 반대로 확약을 그대로 적용하면 그 부족분을 매수인이 승계하지 않으므로 실질취득은 각 회차 낙찰가 자체가 됩니다. 현재 회차에서도 이미 최근 실거래 평균보다 낮기 때문에, 추가 유찰은 가격 여유를 더 키우는 방향입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교하지하차도 남서측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·각급 학교 등이 혼재한 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 방4·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1504호이며, 승강기·소방·난방·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 586세대 단지이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 본건 매수인에게 그대로 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 배기환 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 배당액 구분. 현재 회차 기준 배당표상 임차보증금 부족분은 106,437,600원이지만, 확약 때문에 실질 인수는 0원*으로 구분해서 보아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 288,400,000원은 최근 12개월 평균 354,416,666원의 81.4%, 최신 거래 379,000,000원보다 낮습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 수익구조를 바꾼다”
이 물건을 최저가 288,400,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 배기환의 보증금은 390,000,000원이고 대항력도 있어, 확약이 없었다면 현재 회차에서 106,437,600원이 미배당으로 남아 매수인 부담이 될 수 있습니다. 그 경우 총 부담은 최근 시세 이상으로 올라가 가격 메리트가 사라집니다.
그러나 2026.06.29 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 확약을 전제로 하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 288,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 354,416,666원의 81.4%이고 최신 거래 379,000,000원보다도 낮습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 현재부터 이미 최근 시세 아래라는 점입니다.
