한 줄 평 최저가만 보면 반값 아파트처럼 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 배기환의 보증금 390,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
감정가
412,000,000원
아파트 감정
최저가
201,880,000원
2회 유찰 후
실질취득 추정
393,626,320원
낙찰가+미배당 인수
인수 위험
191,746,320원
임차보증금 미배당
의정부지방법원 2025타경65166. 파주시 동패동 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 606동 1504호 아파트입니다. 표면상 최저매각가는 감정가의 약 49%까지 떨어졌지만, 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 물건이 아닙니다. 2006년 설정된 하나은행 근저당권보다 후순위인 경매개시결정은 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권등기(을구 3번)가 존재해 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1687 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 606동 15층1504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2 등 |
| 소유자 | 김현숙, 박종규 (공유자 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 201,880,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 승부처
말소기준 판단의 기준이 되는 권리는 2006.02.21 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 임차관계에 기초한 것으로 매수인에게 대항 가능한 권리로 평가됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.9억 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배기환 | 390,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 인수 |
⛔ 핵심 위험 임차인 배기환은 2022.05.26 전입, 2022.05.03 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자입니다. 최저가 매각 시 배당 가능한 금액은 198,253,680원이며, 부족한 191,746,320원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
동일 단지·동일 면적(101.95㎡) 최근 실거래 12건 평균은 356,083,333원입니다. 그러나 이 사건은 단순 낙찰가 비교가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.05 | 2 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 10 | 353,000,000원 |
| 2025.12~2025.07 | 다수 | 340,000,000원~410,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 12건 | 356,083,333원 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 201,880,000원만 보면 시세 대비 저렴해 보이지만, 미배당 임차보증금 191,746,320원을 합산하면 실질취득은 약 393,626,320원입니다. 이는 실거래 평균 356,083,333원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,626,320원 |
| 임차인 배기환 보증금 | 390,000,000원 | 198,253,680원 |
| 하나은행 근저당권 | 228,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득 vs 시세
인수 보증금을 포함하면 최저가 할인 효과가 크게 감소합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 임차권등기 보증금 390,000,000원 중 미배당분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 201,880,000원은 낙찰가일 뿐 실질취득액이 아닙니다.
- 임차권등기 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수 권리를 재확인해야 합니다.
- 명도 검토. 임차권자와 보증금 관계 및 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰처럼 보여도 보증금이 따라온다”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수금액이 커져 총 투입금은 보증금 수준으로 접근합니다. 권리 구조를 모르면 최저가 할인으로 착각하기 쉽지만, 실제 판단 기준은 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 현재 회차에서는 실질취득이 시세 평균을 넘어 가격 메리트가 제한적인 위험형 물건입니다.