보증금 322,000,000원 대항력 임차권, 확약으로 실질 인수는 0원 — 고양 모리안3차 301호

의정부지방법원 2025타경65168. 고양시 일산동구 성석동 모리안3차 2동 301호, 전용 82.975㎡의 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 장숙진 명의의 주택임차권 322,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.07., 전입·점유개시일은 2022.04.07.로, 말소기준인 2025.07.31. 고양시 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 매각대금에서 전액 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 154,840,000원을 기준으로 집행비용 2,967,760원을 제외하면 장숙진 보증금에 151,872,240원이 배당되고, 보증금 부족분은 170,127,760원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.02.27. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 장숙진 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 전후 결론이 달라진다

2017.07.13. 설정된 수협은행 근저당권 192,000,000원은 2022.04.07. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.07.31. 고양시 압류이고, 장숙진의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 장숙진 임차권은 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.02.27. 확약서가 제출돼 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

② 실거래 비교 — 48.6%라는 숫자만 믿으면 안 된다

모리안3차1,2동 동일면적 82.98㎡로 확인되는 거래는 3건입니다. 평균은 318,333,333원, 최저는 315,000,000원, 최고이자 최신 거래는 322,000,000원입니다. 현재 최저가 154,840,000원은 이 거래 평균의 48.6%입니다.

표면적으로는 실질취득가 154,840,000원이 거래 평균보다 163,493,333원 낮습니다. 하지만 비교 가능한 최신 거래가 2022.04에 멈춰 있고 단지 규모도 12세대에 불과합니다. 따라서 48.6%는 과거 거래 대비 비율일 뿐, 2026년 매각기일 현재의 시장가치를 직접 증명하는 지표가 아닙니다. 현재 매물·인근 다세대 거래·담보평가와 현장 상태를 확인하기 전에는 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)

배당모형상 장숙진 보증금 미배당액은 170,127,760원이지만, 2026.02.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에 따라 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 322,000,000원 청구는 장숙진 보증금의 양도·승계와 관련된 것으로 별도 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·이용. 공동주택으로 이용 중인 다세대주택이며 방·거실·주방·욕실 등으로 구성된 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 고양 송암고등학교 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 창고와 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2017.06.23입니다. 기본 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 토지. 대지 1,086.1㎡, 계획관리지역의 평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 527,400원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 표시 확인. 현장 벽면에는 “MorianⅣ”로 표시돼 있으나 1층 현관에는 “3차 2동”으로 표시된 것으로 조사됐습니다. 등기·건축물대장·도로명주소와 실제 출입 동을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 환금성. 모리안3차1,2동은 12세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래는 3건이므로, 거래 표본과 수요층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.27. 인수조건변경확약서의 제출 여부, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 동의와 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 중복 계산 금지. 장숙진 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 동일 보증금 권리의 양도·승계 관계이므로 별도 보증금처럼 합산하지 마세요.
• 정재우 점유 확인. 2025.08.06. 전입한 정재우의 보증금·계약서·현재 점유 여부와 인도 일정을 확인하세요.
• 실거래 최신성 점검. 확인되는 최신 동일면적 거래는 2022.04입니다. 2026년 매각기일 전후의 인근 다세대 실거래와 매물가격을 별도로 조사하세요.
• 호수·동 표시 대조. 현장 표기와 공부상 표시가 다르게 보일 수 있으므로 모리안3차 2동 301호의 출입구, 배치도와 도로명주소를 직접 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 제한보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 적용 범위가 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관 자료로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 0원”

이 사건의 본래 구조는 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 장숙진의 보증금 322,000,000원이 최저가 154,840,000원을 크게 웃돌고, 확약이 없다면 미배당액 170,127,760원을 매수인이 부담하는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해, 이 사건에서는 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다.

권리 위험이 해소됐다고 가격까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 최저가는 과거 거래 평균의 48.6%지만 비교 거래는 3건, 최신 거래는 2022.04이고 단지 규모는 12세대입니다. 따라서 결론은 확약 원본 확인을 전제로 권리 부담은 낮아졌지만, 현재 시세와 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 과거 거래가와 낮은 최저가만 보고 응찰하기보다 현 점유, 확약 효력, 실제 동·호 표시와 최신 인근 거래를 함께 확인해야 합니다.