의정부지방법원 2025타경65183. 파주시 야당동 금호타운 105동 301호, 지상 4층 건물의 3층에 위치한 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 2.34억에서 두 번 유찰돼 최저가가 1.1466억까지 내려왔다는 사실보다, 누구의 임차보증금을 실제로 매수인이 떠안는지를 구분하는 데 있습니다.

등기부에는 오창준 명의의 주택임차권과 보증금 235,000,000원이 기재돼 있습니다. 전입·점유일은 2021.01.15., 확정일자는 2020.12.28.이고, 이 사건의 말소기준으로 제시된 2025.12.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 최저가 배당 후 남는 122,745,240원이 명목상 인수 문제로 이어질 구조입니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.02.19. 제출한 확약이 있습니다. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 235,000,000원 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

하지만 확약의 효력은 그 임차보증금에만 적용됩니다. 별도로 조사된 장은숙은 2025.07.07. 전입했고 2026.03.10. 배당요구를 했으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 미상인 점유자를 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 그 금액은 실질취득비에 별도로 더해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 범위와 별도 점유자를 분리하라

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 장은숙의 보증금 및 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 할인율은 아니다

감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 114,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 확인 가능한 최근 실거래 금액이나 동일 면적의 시세 평균이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다.

금호타운105동은 8세대 규모이고 2017.07.06. 사용승인된 다세대주택입니다. 집계된 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다, 주변 다세대의 실제 거래와 호가를 직접 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)

배당표상 오창준 보증금의 부족액은 122,745,240원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 장은숙의 보증금은 확인되지 않아 위 배당액 및 인수액 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 4층 중 제301호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임·드라이비트 마감, 창호는 새시창입니다.
• 입지. 파주시 야당동 한빛마을교차로 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량·대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역에 해당하며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 582.0㎡, 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
• 하자 여부. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 실거래·낙찰가격 비교가 확인되지 않아, 아파트처럼 표준화된 시세를 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.19. 확약서의 제출 주체, 적용 보증금, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조하세요.
• 장은숙 임대차계약 확인. 보증금·계약일·점유 시작일·전입세대열람·확정일자 부여 내역을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
• 점유관계 확인. 오창준의 임차권등기와 장은숙의 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 현장조사와 문서 대조가 필요합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 야당동 일대 유사 연식·유사 면적 다세대의 실거래와 매물 호가를 조사하세요.
• 명도비용 반영. 현재 점유자가 확인되므로 인도명령 가능 여부, 이사 협의, 명도 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 관리비·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제권이 실제 배당에 미치는 영향을 배당요구종기 서류와 교부청구 내역으로 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 적용 대상과 매각기일 당시의 효력을 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

이 물건은 표면적으로 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권이 최저가보다 훨씬 커 보입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 명목 인수액은 122,745,240원이고, 유찰될수록 부족분이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 이 사건을 완전한 인수 0원 물건으로 평가할 수는 없습니다. 별도 점유자 장은숙의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아 확약 밖 미상 인수위험이 남습니다. 감정가 대비 49%라는 할인 폭도 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 결론은 주된 2.35억 위험은 해소, 별도 임차인은 미해결, 가격 판단은 보류입니다.