의정부지방법원 2025타경65184. 파주시 아동동 팜스프링아파트 126동 20층 2003호, 23층 건물의 20층 아파트입니다. 소유자 강헌은 2021년 매매가 345,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 선순위 권리는 신성욱의 주택임차권 270,000,000원입니다.
신성욱은 2024.01.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2024.01.12입니다. 경매개시결정일인 2025.12.18보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 통상 구조대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 270,000,000원 부근으로 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 126동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 중 20층 |
| 소유자 | 강헌 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 148,470,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 중심은 을구 11번 신성욱의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2024.01.06, 확정일자 2024.01.12, 전입·점유 2024.01.29로, 2025.12.18 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 270,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 하며, 배당요구도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2024.01.29 / 2024.01.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
현재 회차 148,470,000원 가정에서는 집행비용 2,878,580원을 제외한 145,591,420원이 임차보증금에 우선 배당되고, 계산상 미배당분은 124,408,580원입니다. 확약이 없었다면 이 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,580원 |
| 1. 임차인 신성욱 보증금 | 270,000,000원 | 145,591,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 124,408,580원입니다. 다만 2026.05.21 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 남서측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 임야, 단독·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 경의중앙선 금촌역 및 노선버스정류장이 소재합니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 중 20층. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역을 포함하고, 교육환경보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 입찰 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 동의가 실제 절차상 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 이력. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 유찰 횟수 자체를 가격 메리트의 근거로 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 2026.05.21 확약서 원문을 최종 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이번엔 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 낙찰가 148,470,000원에서는 미배당 124,408,580원이 생기는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 270,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
하지만 2026.05.21 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 제공된 조건과 분석 규칙상 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 최저가 148,470,000원이 시장가격 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
* 확약 미반영 기계적 배당계산상 현재 회차 잔존 임차보증금은 124,408,580원이며, 4회 유찰 가정 153,686,864원, 5회 유찰 가정 177,089,574원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표기는 2026.05.21 확약 내용이 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다.
