선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 0원* — 파주 팜스프링아파트 2003호

의정부지방법원 2025타경65184. 파주시 아동동 팜스프링아파트 126동 20층 2003호 아파트입니다. 소유자 강헌은 2021.10.29 이 주택을 거래가 345,000,000원에 취득했습니다. 이후 신성욱이 건물 전부를 보증금 270,000,000원에 임차했고, 2024.01.12 확정일자를 받은 뒤 2024.01.29 전입과 점유를 시작했습니다. 이 임차관계는 2025.02.20 주택임차권등기로 등기부에도 기재됐습니다.

말소기준은 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 점유, 확정일자 및 임차권등기가 모두 이 날짜보다 앞서므로, 확약이 없다면 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 넘어가는 선순위 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려갈수록 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 판단해서는 안 되는 구조입니다.

그러나 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.21 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약 내용이 그대로 이행되는 전제에서는 신성욱 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

이 사건의 권리분석 핵심은 선순위 임차권 자체가 없는 것이 아니라, 선순위 임차권의 잔존 청구를 확약으로 해소했다는 점입니다. 신성욱은 전입·점유가 2024.01.29이고 확정일자는 2024.01.12이므로, 2025.12.18 경매개시결정보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가집니다. 2025.02.20에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

실제 임차인은 신성욱 1명이며 보증금은 270,000,000원 한 건으로 계산합니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이고 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약 효력은 신성욱 임차권에 한정되므로, 현장에서 별도의 점유·임차관계가 확인될 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

② 가격 구조 — 70% 유찰가와 시세는 별개

현재 최저매각가는 212,100,000원으로 감정가 303,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰로 감정가보다 90,900,000원 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 최근 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 소유자의 2021년 취득가 345,000,000원 역시 현재 시세로 사용할 수 없는 과거 거래입니다.

따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가보다 30% 낮다”가 아니라, 입찰 직전 동일 단지의 최근 거래와 현재 매물 수준에 실질취득액 212,100,000원을 직접 대조하는 방식이어야 합니다. 확약으로 인수액이 해소됐더라도, 최근 시세보다 낮다는 확인 없이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.

확약이 적용되지 않으면 유찰될수록 형식상 미배당 보증금이 증가합니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 각 회차 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 두 경우의 경제적 결과가 크게 다르므로 확약서 원본과 적용 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,769,400원을 제외한 208,330,600원이 임차인 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분은 61,669,400원입니다. 형식상 계산에서는 이 부족분이 인수 대상이지만, 2026.05.21 확약서가 유효하게 이행되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구가 포기돼 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·공원·학교·임야·단독주택·다가구주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 경의중앙선 금촌역과 노선버스정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물의 20층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감이고 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 교육환경보호구역과 군사시설 제한보호구역 등이 포함됩니다. 외국인 등의 아파트 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 본건 신성욱 임차권에 적용되는지 확인하세요.
• 조건 없는 이행 여부. 확약 내용이 배당액이나 낙찰자 자격 등 별도 조건 없이 이행되는지, 매각허가와 잔금 납부 후 임차권등기 말소 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 신성욱 1명이고 보증금은 270,000,000원 한 건입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구를 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 현장 점유 확인. 확약은 신성욱 임차권에만 적용됩니다. 현장에 별도 점유자나 추가 임차관계가 존재하는지는 전입세대 확인과 현장조사를 통해 다시 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 단지 최근 거래와 현재 매물 수준에 실질취득액 212,100,000원을 대조하세요.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관련 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약으로 결과가 바뀐다”

이 물건은 원래 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는 인수형입니다. 현재 최저가로 단순 계산하면 임차인 배당 부족분 61,669,400원이 남고, 이를 낙찰가에 더한 형식상 총부담은 273,769,400원입니다. 유찰가만 보고 접근했다면 실제 부담이 보증금 수준으로 되돌아가는 전형적인 함정이 될 수 있습니다.

다만 2026.05.21 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 해당 내용이 그대로 이행되는 전제에서는 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 212,100,000원*입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 감정가의 70%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 결론은 권리는 확약 원본 확인 후 접근 가능, 가격은 최근 거래 대조 전까지 보류입니다.