의정부지방법원 2025타경65185. 경기도 파주시 야당동 421-49 ‘두드림하우스’ 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가 251,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,990,000원까지 내려왔습니다. 현재 가격만 보면 최근 12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 245,000,000원에 비해 상당히 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 임차권 인수 문제를 확약으로 어떻게 정리했는지에 있습니다.
등기부 을구에는 박수영 명의의 주택임차권이 2024.08.22 설정되어 있고 임차보증금은 250,000,000원입니다. 전입일자는 2020.08.14, 확정일자는 2020.07.10이라 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 2026.02.26자 인수조건변경확약서가 제출되어, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 임차권자 박수영)가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 부족분 129,531,860원은 배당상 미배당으로 남지만, 확약이 적용되는 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-49 두드림하우스 4층402호 · 경기도 파주시 송학3길 15-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 58.925㎡ · 지상4층 중 제402호 |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약으로 인수 위험이 정리된다
핵심은 2026.02.26자 확약입니다. 박수영은 2020.08.14 전입으로 대항력이 있고 2020.07.10 확정일자 및 2024.08.22 배당요구로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당표상 박수영 보증금은 120,468,140원만 배당되고 129,531,860원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서의 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하므로, 매수인이 실제로 추가 부담하는 인수액은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 권리표 — 대항력·우선변제는 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수영 | 건물의 전부 · 주거 · 임차권등기 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
전입 2020.08.14 · 확정 2020.07.10 · 배당요구 2024.08.22. 2026.02.26 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 크지만 하락 추세를 함께 보라
동일 평형 기준 거래는 최근 12개월 2건, 전체 확인 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2024.08 · 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가 122,990,000원은 최근 12개월 평균의 51.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 58.93㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.07 | 58.93㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 58.93㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.93㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
전체 3건 평균은 270,000,000원이지만, 과거 2022년 335,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 114,510,000원 낮고, 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 내려온 만큼 추세는 -29.1% 하락으로 확인됩니다. 따라서 단순히 과거 거래가 대비 싸다는 점만으로 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차인 박수영 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박수영 보증금은 현재 회차에서 120,468,140원만 배당되어 부족분 129,531,860원이 남습니다. 그러나 2026.02.26 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 부족분은 매수인 실질 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가면 가격은 더 낮아지지만 명도·추세를 함께 본다
| 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 122,990,000원 | 129,531,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,093,000원 | 165,856,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,265,099원 | 191,219,673원 | 0원 |
확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 낙찰가가 122,990,000원보다 더 내려가도 박수영에 대한 실질 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매입가 자체는 더 낮아지지만, 최근 시세의 하락 추세가 이미 -29.1%라는 점 때문에 기다림의 가치와 시장가치의 추가 하락을 함께 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동, 야당역 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모. 토지면적 555.0㎡, 지상4층 구조의 다세대주택이며 공부와 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 두드림하우스2동은 총 8세대로 규모가 작고 최근 12개월 거래가 2건이라, 대단지보다 거래 유동성 변동이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박수영 관련 2026.02.26 인수조건변경확약서가 실제 매수인에게 적용되는 범위와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 120,468,140원만 배당되고 129,531,860원이 부족합니다. 이 부족분은 확약에 의해 실질 인수 0원으로 보되, 당해세 등 우선항목을 별도 점검하세요.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 270,000,000원보다 최근12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 시세는 과거 거래 대비 -29.1% 하락했습니다. 현재 가격이 낮아 보여도 추가 하락 가능성을 함께 고려하세요.
- 현장 확인. 다세대 8세대의 소규모 물건이므로 개별 호수의 내부 상태·공용관리 상태·주변 임대수요를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 2.5억”보다 중요한 것은 확약의 적용 여부다
이 물건은 겉으로 보면 임차보증금 250,000,000원에 대항력과 우선변제권까지 갖춘 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.02.26자 확약이 존재해 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하기로 했다는 점이 결정적입니다. 따라서 현재 회차의 부족분 129,531,860원이 매수인에게 실질 인수되는 구조가 아닙니다.
가격 역시 분명합니다. 현재 최저가 122,990,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 51.8%이며 최신 거래 245,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세가 -29.1% 하락했고, 총 8세대의 소규모 물건이며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건도 있습니다. 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 현재 저가와 하락 추세를 동시에 보는 것입니다.
