의정부지방법원 2025타경65185. 파주시 야당동 두드림하우스 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,990,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원입니다. 임차인 박수영은 2020.08.14 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.10입니다. 말소기준권리인 2023.10.27 서울특별시강서구 압류보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 박수영의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.02.26 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 원본과 동일하고 대상 임차권·보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로, 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-49 두드림하우스 4층 402호 · 도로명 경기도 파주시 송학3길 15-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 중 4층 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 실거래 비교면적 | 58.925㎡ · 비교 거래면적 58.93㎡ |
| 소유자 | 조재현 · 매매원인 2018.10.01 · 소유권이전 접수 2019.08.02 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 포기됐다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박수영 HUG 양수 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.08.14 확정 2020.07.10 배당요구 2024.08.22 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 제출 확약 반영 인수 0원* |
임차인은 박수영 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 박수영의 보증금 채권을 양수해 강제경매를 신청한 채권자이며, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명, 실제 보증금도 250,000,000원 한 건입니다.
③ 인수액 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 122,990,000원 | 129,531,860원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 86,093,000원 | 165,856,674원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 60,265,099원 | 191,219,673원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득 총액은 보증금 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 최저가 122,990,000원만 보고 감정가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 유찰 자체가 아니라 확약서로 해당 임차인의 대항력과 미배당 인수위험이 해소됐기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세 대비 낮지만 시장은 하락 중
두드림하우스2동의 비교면적은 58.93㎡이고 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 270,000,000원이지만, 2022.04 거래 335,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 58.93㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.07 | 58.93㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 58.93㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.93㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
| 전체 평균 | 58.93㎡ | 3건 | 270,000,000원 |
확약 반영 실질취득 122,990,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 51.8%로, 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -29.1%이므로, 전체 평균 270,000,000원만 근거로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 가격상 여유는 있으나 시장 자체는 하락 흐름입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차보증금 · 박수영 주택도시보증공사 양수 | 250,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 동일 보증금 채권의 신청채권자 지위 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박수영과 주택도시보증공사는 서로 다른 두 임차인이 아니라 동일 임차보증금 채권의 양도 전 임차권자와 양수인 관계입니다. 채권액 250,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 402호입니다.
- 입지. 야당역 남동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 555.0㎡, 공시지가 945,300원/㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.10.25 사용승인, 8세대 규모이며 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 추세 -29.1%와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.26 인수조건변경확약서의 원본, 제출인, 날인, 대상 사건번호와 대상 호수를 확인하세요.
- 채권 승계 관계. 박수영의 임차보증금 채권이 주택도시보증공사에 양도된 관계와 양도 범위를 확인하세요.
- 말소 동의 범위. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 을구 1번 주택임차권을 말소한다는 동의가 실제 등기말소까지 이어지는지 확인하세요.
- 현재 점유. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장조사 및 매각기록으로 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 서울특별시강서구·고양시·국 명의 압류 가운데 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 237,500,000원이지만 거래 추세가 -29.1%이므로 전체 평균 270,000,000원을 입찰 상한 근거로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·확약서·실거래 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘유찰’이 아니라 ‘확약’이 만든다
확약이 없다면 이 물건은 대항력 있는 보증금 250,000,000원 때문에 현재 최저가가 122,990,000원까지 내려가도 룰상 인수액 129,531,860원이 따라붙는 인수형 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 165,856,674원, 191,219,673원으로 커지므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
그러나 2026.02.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 122,990,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 51.8%로 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 추세 -29.1%, 8세대 소규모 다세대, 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 위험이 남습니다.
결론은 조건부 합격입니다. 확약서의 원본·적용대상·말소 실행 가능성을 확인하면 가격상 검토 가치가 있지만, 어느 하나라도 불명확하면 즉시 129,531,860원 인수형으로 되돌려 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약의 유효성입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.26 인수조건변경확약서가 해당 임차보증금과 임차권에 유효하게 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 룰상 현재 회차 인수액은 129,531,860원입니다.