💰 28,092,000원 📉 감정가 24% ⚠️ 4회 유찰 🏠 차민석·이기동 전입 선행
의정부지방법원 2025타경65206. 경기도 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층101호, 다세대주택입니다. 감정가 117,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,092,000원입니다. 등기부에서 현재 말소기준으로 잡힌 것은 2025.12.29. 차민석의 강제경매개시결정입니다. 과거 영등포농업협동조합 근저당, 국민은행 근저당, 고양누리새마을금고 가압류와 파주시 압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 차민석은 2020.11.19., 이기동은 2020.07.09. 전입해 모두 2025.12.29.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이기동은 2026.02.26. 배당요구를 했지만 차민석의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 임대차 실체를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 26-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 홍세표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 신청채권자 / 청구 | 차민석 / 124,563,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 전입이 말소기준보다 빠르다
② 임차인·점유관계 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 단정 금지
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차민석 | 2020.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기동 | 2020.07.09 | 미상 | 미상 | 2026.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 적혀 있습니다. 다만 실제 전입자는 차민석과 이기동이 확인되고, 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 빠르며 보증금이 미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션상 금액으로만 읽어야 하며, 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전까지 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 24%라는 숫자보다 ‘실질취득액 미확정’이 먼저
현재 최저매각가는 28,092,000원으로 감정가 117,000,000원의 24%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 수 없습니다. 전입이 앞선 차민석·이기동의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
대항력이 최종 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 28,092,000원이라는 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,656원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 차민석 | 124,563,042원 | 27,186,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 차민석은 27,186,344원을 배당받고 97,376,698원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 28,092,000원 | 27,186,344원 | 97,376,698원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 19,664,400원 | 18,910,441원 | 105,652,601원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 13,765,080원 | 13,117,309원 | 111,445,733원 |
회차가 내려가면 매각가 자체는 낮아지지만, 이 사건에서는 그보다 먼저 임차보증금을 확인해야 합니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 하락분이 곧바로 매수인의 총 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 4미터 내외 포장도로를 통해 북서측 왕복2차선도로와 연계됩니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중이며, 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차민석 임대차 실체 확인. 경매신청채권자와 동일 이름인 전입자이므로 임대차계약서, 점유관계, 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 이기동 보증금 확인. 2020.07.09. 전입, 2026.02.26. 배당요구가 확인되므로 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 차민석·이기동 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득액 계산. 선행 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 24% 착시 경계. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 임차보증금·명도·환금성을 함께 봐야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으나, 선행 전입자의 임대차 실체와 보증금 확인이 우선입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건의 최저매각가는 28,092,000원으로 감정가 117,000,000원의 24%입니다. 네 차례 유찰된 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 차민석과 이기동의 임대차 실체와 보증금입니다.
두 사람의 전입일은 모두 말소기준인 2025.12.29.보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 부담할 수 있고, 그 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
등기상 오래된 근저당·가압류·압류는 이미 정리됐지만, 임차관계는 아직 확인이 끝나지 않은 사건. 따라서 이 물건의 순서는 “낮은 최저가 확인 → 입찰”이 아니라 “임차보증금 확인 → 실질취득액 계산 → 그 다음 가격 판단”입니다.
