의정부지방법원 2025타경65206. 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 117,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 57,330,000원입니다. 표면상으로는 많이 내려온 물건입니다. 다만 권리분석의 중심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “누가 점유하고 있고, 그 보증금이 얼마인가”입니다. 차민석, 이기동 2명이 확인되며, 두 사람 모두 전입일이 경매개시결정일인 2025.12.29보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 이 점은 분명한 안전 신호입니다. 그러나 점유자 보증금이 확인되지 않는 이상, 이 물건은 최저가 57,330,000원만 보고 “싸다”고 결론낼 수 없는 유형입니다. 특히 차민석은 경매신청 채권자와 이름이 같아 관계인 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 26-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 홍세표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 차민석 / 124,563,042원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2025.12.29, 문제는 그 전 점유자
등기 흐름만 보면 과거 근저당권·가압류·압류는 말소 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 기준점은 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기상 권리보다 앞선 점유자 전입일입니다. 이기동은 2020.07.09, 차민석은 2020.11.19 전입으로 확인되어, 보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 여부와 인수 여부를 낮게 보아서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 체크 — 실제 점유자 2명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 차민석 | 2020.11.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 이기동 | 2020.07.09 | 미상 / 미상 | 2026.02.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 | 매각가의 약 2.5% 추정 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 84,000,000원 | 55,898,060원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 42,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 고양누리새마을금고 | 71,166,960원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 차민석 | 124,563,042원 | 0원 | 신청채권자 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 매각가 57,330,000원 가정 시 채권자 총 청구 321,730,002원 중 55,898,060원만 배당되고, 미배당은 265,831,942원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 북서측 왕복2차선도로와 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 차민석·이기동의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 최저가 57,330,000원에 인수 가능 금액을 더한 금액으로만 입찰 상한을 잡아야 합니다.
- 차민석 관계 확인. 경매신청 채권자와 점유자명이 같으므로 동일인·관계인·가장임차인 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 명세서상 인수권리 해당사항 없음과 실제 점유자 신고 내용이 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 다세대주택은 체납 관리비, 누수, 난방, 주차, 도로 접근 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본 확인 없이는 공격적인 응찰을 피해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확인됐다”가 먼저다
이 물건의 최저가는 확실히 낮아졌습니다. 감정가 117,000,000원에서 현재 57,330,000원까지 내려왔고, 수치만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 장점은 있지만, 전입일이 앞선 점유자들이 존재하는 이상 입찰 전 확인 난도가 남습니다. 결론은 가격은 낮지만, 권리확인이 끝나야 살 수 있는 C급 확인형 물건입니다.