전세권 4.2억의 미배당은 남지만, 매수인 인수는 0원 — 파주 운정화성파크드림 2304호

의정부지방법원 2025타경65230. 파주시 목동동 ‘운정화성파크드림시그니처’ 712동 23층 2304호, 전용 84.9915㎡ 아파트입니다. 소유자 심노훈은 2018.01.23. 매매를 원인으로 거래가액 385,900,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020.05.22. 접수됐습니다. 이후 2022.07.06. 디엘건설 주식회사 명의로 건물 전부에 전세금 420,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.

겉으로 보면 전세권 금액 420,000,000원이 현재 최저가 401,800,000원보다 커서, 미배당액을 매수인이 떠안는 구조인지부터 확인해야 합니다. 그러나 이 사건은 전세권자 디엘건설 주식회사가 직접 경매를 신청했고, 예상배당에서도 전세권이 배당 대상으로 처리돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리를 해당 없음으로 표시합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 최저가 401,800,000원에 인수액 0원을 더한 401,800,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권자는 배당받고, 매수인 인수는 없다

핵심은 2022.07.06. 설정된 디엘건설 주식회사의 전세권 420,000,000원입니다. 범위는 건물 전부이고, 최초 존속기간은 2022.07.06.부터 2024.07.05.까지였습니다. 2024.07.26. 변경등기로 존속기간이 2024.07.06.부터 2025.07.05.까지 연장됐습니다.

그 뒤 디엘건설 주식회사가 채권자가 되어 2025.12.24. 임의경매개시결정을 받았습니다. 전세권 설정일이 경매개시결정보다 앞서지만, 이 사건에서는 전세권자가 직접 경매를 신청해 전세권이 매각대금에서 배당되는 구조입니다. 매각물건명세서에 별도로 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시돼 있으므로, 전세금에서 배당되지 못한 금액을 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 대상은 현장조사 및 최신 현황조사서를 통해 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

2026.01.06. 국민건강보험공단 압류가 등기됐지만 2026.03.18. 해제로 말소됐습니다. 법정지상권도 매각물건명세서상 해당 사항이 없습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 4.018억은 최근 평균의 82.1%

같은 단지인 산내마을7단지화성파크드림의 동일 면적대 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 489,583,333원, 최신 거래는 2026.07.의 473,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득비용은 모두 401,800,000원으로, 최근 12개월 평균의 82.1%입니다.

실거래 범위는 450,000,000원~525,000,000원입니다. 현재 실질취득비용 401,800,000원은 실거래 최저보다 48,200,000원, 최신 거래보다 71,200,000원, 최근 평균보다 87,783,333원 낮습니다. 감정가 574,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 현재 회차에는 가격 차이가 생겼습니다.

③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)

집행비용은 매각가의 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수액은 0원

유찰이 더 진행되면 전세권자의 배당 부족액은 커집니다. 하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 늘어 실질취득비용이 전세금 420,000,000원으로 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다. 이 사건은 명세서상 인수권리가 없으므로 실질취득비용도 각 회차 매각가와 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 목동동 청암초등학교 북측 인근이며, 주변에 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설과 단독주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 23층이며, 외벽은 석재붙임과 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 산내마을7단지화성파크드림은 1,047세대이며, 사용승인일은 2020.02.25.입니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 접합니다. 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 포함되거나 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 450,000,000원~525,000,000원 범위에서 확인되어 거래 표본은 존재합니다. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 근거 재확인. 디엘건설 주식회사가 전세권자이자 경매 신청채권자인지, 매각물건명세서 원본에도 인수권리 없음으로 기재돼 있는지 확인하세요.
• 미배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 24,618,000원은 매수인 추가 부담으로 계산하지 않습니다. 다만 배당요구·매각조건이 변경되지 않았는지 최신 서류를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현관 표시, 전입세대 확인, 관리사무소 탐문과 현황조사서 원본 대조가 필요합니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득비용 401,800,000원은 최근 평균 489,583,333원의 82.1%, 최신 거래 473,000,000원보다 71,200,000원 낮습니다. 내부 상태와 층·향 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비와 세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 대상과 적용 요건을 관할 행정기관에서 확인해 취득 절차에 미치는 영향을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “전세권 미배당 ≠ 매수인 인수”

이 물건의 핵심은 전세금 420,000,000원이 최저가보다 크다는 사실만 보고 인수형 사건으로 단정하지 않는 것입니다. 현재 예상배당에서는 디엘건설 주식회사에 395,382,000원이 배당되고 24,618,000원이 부족하지만, 전세권자 본인이 경매를 신청했고 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다. 따라서 매수인의 실질취득비용은 401,800,000원, 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 회차에서는 비교 우위가 있습니다. 최근 12개월 평균 489,583,333원, 최신 거래 473,000,000원과 비교하면 실질취득비용은 각각 87,783,333원, 71,200,000원 낮습니다. 다만 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않았고, 큰 금액의 전세권이 얽힌 사건인 만큼 명세서 원본에서 소멸 조건을 재확인하는 절차가 최종 관문입니다. 결론은 가격은 유리하고 인수액은 0원, 다만 전세권 소멸과 점유 상태는 원본 확인이 필수입니다.