의정부지방법원 2025타경65231. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정가 71,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,350,000원입니다. 말소기준권리는 2013.09.05. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 168,000,000원이며, 경매개시결정은 그보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 사항 없는 것으로 기재되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 확인될 경우에는 점유·사업자등록·임대차계약 내용을 조사하기 전까지 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층 비201-1호 · 도로명 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지3층/4층 중 제지2층 제비201-1호 |
| 소유자 | 박시연 (2024.08.30. 재산분할로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,350,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 (변경 전 주식회사 신한은행) / 138,915,649원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.09.05. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 웃돌지만, 이는 매각대금에서 배당받을 담보채권의 한도입니다. 현재 최저가 기준 예상 미배당액 144,488,300원은 채권자 측 미회수액이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 유찰 구조 — 최저가보다 환금성 신호를 본다
현재 최저매각가는 감정가 71,000,000원의 34%인 24,350,000원입니다. 이어서 유찰될 경우 제시된 시나리오는 17,045,000원과 11,931,500원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 거래가격을 확인할 수 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 24,350,000원 | 23,511,700원 | 144,488,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,045,000원 | 16,338,190원 | 151,661,810원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 11,931,500원 | 11,316,733원 | 156,683,267원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 23,511,700원 |
| 근저당 미배당 | - | 144,488,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 탄현면 성동리 성동IC 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 휴게음식점이며, 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 층수 차이. 공부상 지하 2층으로 표기되어 있으나, 성동리 84번지 지적상 서측 방향의 프로방스 마을 보행자 진입로 기준으로 현황 지상 1층에 소재합니다. 건물 승강기와 층별 안내도에도 지상 1층으로 표시되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 상업용 건부지로 이용 중이고, 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 환금성. 3회 유찰된 비주거 물건으로서 이용 목적과 실제 영업 가능성, 접근 동선, 층수 인식, 향후 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 층수 확인. 등기·건축물 관련 공부에는 지하 2층, 현황과 안내도에는 지상 1층으로 표시됩니다. 출입구와 도로 기준, 내부 동선, 표시 체계를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 점유 원인, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 휴게음식점 용도와 실제 사용상태, 영업 관련 인허가, 관리규약 및 건물 내 업종 제한을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있으므로 낙찰 후 취득과 이용에 필요한 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대료·공실·관리비·영업 여건을 조사해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 144,488,300원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 매각물건명세서와 등기부의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2013.09.05. 근저당권이 말소기준이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 현황과 환금성에 있습니다. 3회 유찰된 제2종근린생활시설이고, 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층이 다르며 임대관계도 확인되지 않았습니다.
현재 최저가 24,350,000원은 감정가의 34%이지만, 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않는 상황에서 이를 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 보류. 현장 점유와 층수 표기, 실제 영업 가능성, 토지이용 제한, 유사 상가의 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 정해야 하는 물건입니다.
