의정부지방법원 2025타경65234. 삼송역 북서측 근거리에 있는 창우아이빌 101동 4층 401호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이숙희이며 2021년 4월 1일 매매를 원인으로 거래가액 345,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 331,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 162,190,000원입니다.
표면만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 해석하면 안 됩니다. 이유정의 임차보증금은 345,000,000원이고, 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 159,119,340원이 배당되어 185,880,660원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 대항력에 따라 매수인이 인수해 최저가와 합친 부담이 보증금 규모에 가까워지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 80-54 창우아이빌 제101동 제4층 제401호 · 세솔로2길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이숙희 (2021.04.01. 매매 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
등기부에 현재 존속하는 담보권은 없고, 과거 죽변수산업협동조합·신한은행·우리은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 2025.12.24. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 그보다 앞선 이유정의 전입일 2021.03.19.과 임차권등기 2023.03.30.은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 권리의 형식과 실제 인수금액은 구분해야 합니다. 이유정의 보증금채권은 주택도시보증공사에 양도됐고, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 이유정 보증금 345,000,000원과 주택도시보증공사 청구 345,000,000원을 서로 다른 두 채권처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유를 분리
| 성명 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 건물 전체 · 345,000,000원 계약 2021.01.27 · 전입·점유 2021.03.19 · 확정 2021.01.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.03.30 | HUG 양도 실질 인수 0원* |
| 기사항전 | 주거 · 보증금 미상 전입일·확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 |
임차 관련 기재는 두 건입니다. 이유정은 보증금과 전입·확정일자가 확인되고, 주택도시보증공사가 양수한 채권에 관해 명시적인 확약이 있어 판단 근거가 분명합니다. 반면 기사항전은 임대차의 핵심 요건이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 해석 — 최저가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 일반 매매시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 331,000,000원에서 최저가 162,190,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
확약을 배제한 형식적 계산에서는 현재 회차의 최저가 162,190,000원에 이유정의 미배당 보증금 185,880,660원이 붙습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 감소하고 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 이유정의 대항력과 임차권등기 인수가 해소되므로, 그 계산액을 실질 취득원가에 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금 | 345,000,000원 | 159,119,340원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식적 배당계산상 이유정 보증금의 미배당액은 185,880,660원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이유정 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 이유정의 보증금채권을 양수한 신청채권자이므로 두 금액을 중복 채권으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 지하철 3호선 삼송역 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 삼송역이 소재합니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 포장도로와 북동측 약 4미터 현황도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·삼송취락 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2023.02.03.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·적용 보증금·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 성명, 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 전입일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 이유정 보증금 345,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 345,000,000원은 양도 전후의 관계이므로 별개의 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 최저가 착시 경계. 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 차익을 판단하지 마세요.
- 명도 점검. 확약에 따른 임차권등기 말소와 실제 인도는 구분됩니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 세금 등 실제 배당 요소에 따라 이유정 측 예상배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 법원 기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약은 강하지만, 적용 범위는 한정된다
이 사건의 표면적 난점은 보증금 345,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 회차 계산대로라면 185,880,660원이 미배당돼 매수인에게 남을 수 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했으므로 이유정 관련 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 확약 밖입니다. 기사항전이라는 별도 임차 관련 기재는 보증금과 전입일조차 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 따라서 결론은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 위험은 남아 있다”입니다. 두 차례 유찰과 최저가 162,190,000원만 보고 응찰하기보다, 미상 점유자의 실체를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 보수적 확인형 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 이유정의 임차보증금에 관한 2023.02.03.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 해당 확약은 기사항전 등 다른 점유자나 임차관계에는 적용되지 않습니다.
