의정부지방법원 2025타경65235. 파주시 목동동 산내마을11단지 현대아이파크 1102동 1203호, 지상 18층 건물의 12층 아파트입니다. 현재 소유자는 전영진이며 2021.06.09. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 490,000,000원입니다. 감정가는 441,000,000원, 현재 최저매각가는 308,700,000원입니다.
이 사건은 단순히 “4회 유찰돼 싸졌다”로 볼 물건이 아닙니다. 말소기준은 2025.09.29. 갑구 12번 국 압류이고, 그보다 앞선 2023.06.23. 문세영의 주택임차권등기가 존재합니다. 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조지만, 2026.07.09. 인수조건변경확약서가 핵심 변수가 됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크아파트 1102동 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상18층 중 제12층 제1203호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 전영진 · 2021.06.09. 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 308,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준 | 2025.09.29. 갑구 12번 압류 · 국 · 처분청 서대문세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약이 판도를 바꾼다
문세영의 임차권등기는 말소기준보다 빠릅니다. 등기 내용은 임차보증금 365,000,000원, 주민등록일자 2017.06.09., 점유개시일자 2021.06.09., 확정일자 2021.04.19.이며, 임대차계약일자는 경정 후 2021.04.08.입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차 배당 계산상 보증금 미배당액 61,421,800원이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 이름이 확인된 임차 관련자 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연경 | 2024.05.27. / 미상 | 미상 | 2026.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문세영 | 2017.06.09. / 2021.04.19. | 365,000,000원 | 2023.06.23. | 포기* | 有 | 주택도시보증공사 |
을구 14-2는 별도 임차인이 아니라 14번 문세영 임차권의 경정등기입니다. 문세영 보증금과 주택도시보증공사 청구를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 ‘확정 총액’은 아니다
산내마을11단지현대아이파크 동일 비교면적 111.36㎡의 거래는 12건이며 전체 평균은 382,083,333원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월을 우선하면 평균 384,600,000원, 최신 거래는 2026.08. 350,000,000원입니다. 현재 최저가 308,700,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 111.36㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 111.36㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 111.36㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 111.36㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.08 | 111.36㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 111.36㎡ | 6 | 382,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.36㎡ | 5건 | 384,600,000원 |
최근 12개월과 그 이전 거래의 추세 차이는 1.1%로 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 최신 거래가 350,000,000원인 만큼 384,600,000원 평균만 보고 낙관할 필요도 없습니다. 현재 최저가는 시세 데이터보다 낮지만, 박연경의 미상 보증금이 확인되기 전에는 ‘실질취득가가 308,700,000원으로 확정됐다’고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,121,800원 |
| 1. 임차인 문세영 보증금 | 365,000,000원 | 303,578,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,487,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 문세영 보증금 부족분은 61,421,800원으로 산정되지만, 2026.07.09. 확약으로 문세영 관련 실제 매수인 인수는 0원*입니다. 다만 박연경의 보증금이 미상이므로 그 임차인과 관련한 인수 여부·금액은 별도로 확정해야 합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 산내초등학교 북동측 인근으로 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 산내마을11단지현대아이파크는 596세대이며 사용승인 관련 비교정보의 준공일은 2002.10.31.입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지상18층 건물의 제12층 제1203호이며 개별난방, 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박연경 보증금 확인. 전입 2024.05.27.과 배당요구 2026.03.05.는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득 총액을 확정하지 마세요.
- 확약 원문 확인. 2026.07.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 문세영과 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 신청채권자는 양도전 임차권자 문세영의 보증금 권리를 승계한 구조이므로 365,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건처럼 합산하지 않습니다.
- 압류 확인. 국, 국민건강보험공단, 파주시의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 4회 유찰 사유 점검. 현재 최저가는 시세 데이터보다 낮지만 단지 평균 유찰 횟수 2.5회보다 더 진행된 물건입니다. 현장 점유와 서류상 미상사항을 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 출입이 불가해 집합건축물대장과 현황도면, 표준적 이용상황을 종합해 내부구조가 표시됐습니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 완전히 닫힌 계산은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 문세영의 365,000,000원 선순위 임차권은 2026.07.09. 확약으로 성격이 크게 달라졌습니다. 원 계산대로라면 현재 회차에서 61,421,800원을 인수해야 하지만, 확약을 반영하면 문세영 관련 인수는 실질 0원*입니다.
가격도 현재 308,700,000원으로 최근 12개월 평균 384,600,000원의 80.3%까지 내려왔습니다. 그러나 박연경의 보증금과 확정일자가 미상이라 실질취득 총액은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔고 주된 임차권 위험은 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
