의정부지방법원 2025타경65235. 파주시 목동동 산내마을11단지 현대아이파크 1102동 1203호, 전용 111.36㎡ 아파트입니다. 전영진이 2021년 6월 9일 거래가 490,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 365,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 권리 흐름의 기준은 2025년 9월 29일 서대문세무서장의 압류입니다. 이 압류 뒤에 설정된 경매개시결정·건강보험공단 압류·국민카드 가압류·파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·임차권입니다. 문세영은 주민등록일 2017년 6월 9일, 확정일자 2021년 4월 19일, 보증금 365,000,000원의 임차권자입니다. 원칙대로라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이지만, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 7월 9일 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 문세영 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
다만 박연경은 2024년 5월 27일 전입해 말소기준일보다 앞서고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 문세영에 관한 확약은 박연경에게 확대 적용되지 않으므로, 박연경의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인이 떠안을 가능성이 남습니다. 이 물건은 “확약으로 인수 0원”이 아니라 “문세영 인수 0원*, 박연경 인수액 미상”으로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크아파트 제1102동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 111.36㎡ · 지상 18층 중 12층 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트 벽식구조 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전영진 (2021.06.09. 거래가 490,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (3회 유찰, 감정가의 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 산내마을11단지현대아이파크 · 596세대 · 2002.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 임차인을 분리해 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연경 | 2024.05.27. / 미상 배당요구 2026.03.05. | 미상 | 대항력 있음 | 판정 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 문세영 건물 전부 · 임차권등기 | 2017.06.09. / 2021.04.19. 배당요구 2023.06.23. | 365,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양수·확약 | 실질 0원* |
을구 14-2는 문세영의 14번 임차권 계약일자를 2021.04.08.로 경정한 부기등기이므로 별도의 제3 임차인으로 합산하지 않습니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 문세영의 임차보증금 채권을 양수한 주체로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 5,840만원 높다
동일면적 111.36㎡의 전체 12건 평균은 388,750,000원이지만, 과거 430,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 382,600,000원, 최신 2026년 7월 거래는 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 111.36㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 111.36㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 111.36㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 111.36㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.08 | 111.36㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 111.36㎡ | 6 | 382,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2024.01 | 111.36㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 382,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 388,750,000원 |
최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균보다 58,400,000원 높고, 최근 평균의 115.3%입니다. 최신 거래 370,000,000원과 비교하면 71,000,000원 높아 약 119.2%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.7% 낮아진 하락 추세인데, 경매 최저가는 오히려 최근 시장 위에 놓여 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 임차인 문세영 보증금 | 365,000,000원 | 365,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 69,190,000원 |
| 3. KB국민카드 가압류 | 5,487,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시나리오상 후순위 미배당액은 301,297,042원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 주택도시보증공사는 문세영의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 채권양도 및 배당요구 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 권리·가격 구조
| 회차 가정 | 매각가 | 산정상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 100% | 441,000,000원 | 0원 | 문세영 0원* 박연경 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 352,800,000원 | 17,939,200원 | 문세영 실질 0원* 박연경 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 282,240,000원 | 87,511,360원 | 문세영 실질 0원* 박연경 보증금 미상 |
문세영 임차권만 보면 확약으로 인해 낙찰가가 내려가도 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 그러나 박연경의 보증금은 어느 회차에서도 확인되지 않아, 단순히 매각가만 낮춰 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 실제 실질취득액은 낙찰가 + 박연경의 미배당 보증금이 될 수 있으므로 보증금 확인 전에는 가격 상한을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내초등학교 북동측 인근이며 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 지상 18층 건물의 12층이며 개별난방, 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기설비가 있습니다.
- 단지. 596세대, 2002.10.31. 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건은 340,000,000원에서 430,000,000원 사이입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구·아파트·연립·다세대주택에 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,597,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 현장 한계. 폐문부재로 내부 출입이 불가능해 집합건축물대장, 현황도면과 표준적 이용상황을 종합해 내부구조가 표기됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박연경 보증금 확인. 계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 범위를 확인하지 못하면 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 문세영 임차권이 배당 부족과 관계없이 실제 말소되는지, 매각허가 및 배당절차에 확약 내용이 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 뒤에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균보다 58,400,000원, 최신 거래보다 71,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.7% 낮아졌으므로 전체 평균 388,750,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 채권양도 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 권리·가격 문제 전부 해소”
이 사건의 가장 큰 선순위 권리인 문세영의 보증금 365,000,000원은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 그러나 확약 밖에는 박연경이 남습니다. 박연경은 말소기준보다 먼저 전입했고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 산정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균 382,600,000원의 115.3%, 최신 거래 370,000,000원의 약 119.2%입니다. 최근 거래 추세도 -2.7%인데 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 따라서 이 물건은 문세영 확약의 유효성 확인, 박연경 보증금 확정, 최근 시세 이하의 응찰가가 모두 충족돼야 검토할 수 있습니다. 현재 상태의 결론은 주된 임차권은 해소됐지만, 미상 인수위험과 시세 이상의 가격이 중첩된 D등급입니다.