의정부지방법원 2025타경65254. 파주시 야당동 라비앙 2층 202호, 전용 51.44㎡의 다세대주택입니다. 2019년 준공된 소규모 공동주택으로, 현재 사건의 핵심은 일반적인 근저당보다 임차권등기와 확약 조건입니다.
등기부상 이달호 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금 260,000,000원을 신고했습니다. 낙찰가가 낮아지면 보증금 전액 배당은 불가능하고 부족분이 발생하는 구조였지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.1.26자 인수조건변경확약에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65254 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 193-2 라비앙 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.44㎡ |
| 소유자 | 문유리 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이달호 | 260,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 시 0원* |
| 기사항전 | 미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 확인 필요 |
*확약은 이달호 임차인에게만 적용됩니다. 확약 밖의 미상 점유자 또는 별도 권리자는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 실질 조건 확인
라비앙2동 동일 면적대 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.22㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 51.44㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
현재 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아닙니다. 확약 적용 후 실제 취득 부담은 낙찰가 중심으로 판단해야 하며, 확약 전 보증금 인수 위험은 별도 시나리오로 관리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 임차인 이달호 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 122,400,700원 |
| 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 | 1,452,000,000원 | 0원 |
| 수협은행 근저당 | 189,750,000원 | 0원 |
| 기타 채권 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 이달호 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 밖 위험. 미상 점유자의 전입·보증금 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 전세권리 구조. 전세보증금 260,000,000원 규모의 임차권등기가 있어 일반 다세대보다 권리 검토가 중요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%지만, 권리 조건을 확인한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 조건이 먼저다”
이 물건은 낮은 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 핵심은 임차권등기입니다. 확약 전에는 보증금 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였고, 그 위험은 137,599,300원 규모였습니다. 현재는 제출된 확약 조건에 따라 이달호 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 특정 임차인에게만 적용되므로, 확약 밖의 미상 점유와 추가 권리 확인이 남아 있습니다.
