확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 확약 밖 미상 점유가 남는다 — 운정클라우드케이 A01호

의정부지방법원 2025타경65255. 파주시 야당동 운정클라우드케이 에이동의 제1·2·3·4층 제에이01호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김호진은 2022년 4월 28일 거래가 315,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 315,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 321,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 110,100,000원입니다.

겉으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차권과 확약의 적용 범위입니다. 이중일은 2022년 4월 1일 전입·점유를 시작해 2023년 2월 9일 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금은 315,000,000원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 없으면 보증금 인수형

현재 말소기준권리는 2023년 2월 9일 파주시의 압류입니다. 등기부에 존재했던 신한은행 근저당권들은 2013년과 2015년에 이미 말소됐으므로 현재 사건의 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 이중일은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 2월 23일이고, 전입·점유개시일이 2022년 4월 1일입니다. 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 107,758,600원을 배당받고도 207,241,400원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인이 인수할 수 있어, 낙찰가 110,100,000원과 합친 총부담이 317,341,400원이 됩니다.

임차인·점유자 분석

* 이중일 임차권에 한해 2026.01.19. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 적용됩니다. 확약 밖 점유자의 권리와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도가 낮다

운정클라우드K(A·B동)의 비교 실거래는 총 4건으로, 거래시점은 2021년 11월부터 2022년 7월까지입니다. 실거래 평균은 319,000,000원, 최신 거래는 2022년 7월 303,000,000원입니다. 현재 최저가 110,100,000원은 이 비교평균의 34.5%입니다.

그러나 이 수치만으로 “시세보다 65.5% 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 비교 실거래는 모두 84.96㎡인데 대상 비교면적은 16.14㎡로 일치하지 않습니다. 거래시점도 매각기일인 2026년 8월보다 상당히 앞선 2021~2022년입니다. 따라서 319,000,000원은 직접적인 적정가가 아니라 참고용 비교값에 그칩니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,100,000원 가정)

배당표 원칙상 이중일의 미배당 보증금은 207,241,400원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수액이지만, 2026.01.19. 확약에 따라 이중일 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

유찰이 더 진행돼도 원칙상 총부담은 거의 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 110,100,000원에서 77,070,000원, 53,949,000원으로 내려가도 이중일의 미배당 인수액이 207,241,400원에서 239,717,260원, 262,422,082원으로 늘어납니다. 즉 총부담은 보증금 315,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 의미를 갖는 이유는 유찰 자체가 아니라 이중일 임차권에 대한 확약 때문입니다. 다만 미상 점유자 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1·2·3·4층 제에이01호입니다.
• 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비와 태양광설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·제한보호구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가·현황. 공시지가 857,200원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 규모이며, 단지 경매표본 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0%로 확인돼 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.01.19. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이중일 임차권인지 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘에이’ 명의 점유자의 실제 성명, 점유개시일, 전입일, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 현장 및 원문서류에서 확인해야 합니다.
• 후순위 전입 확인. 김영근·원초롱은 2024.12.04. 전입으로 말소기준일보다 늦지만, 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 대상과 계약관계를 점검해야 합니다.
• 시세표본 재검증. 확인된 실거래는 모두 84.96㎡이고 대상 비교면적 16.14㎡와 일치하지 않습니다. 2021~2022년 거래가 아닌 동일 물건·동일 면적의 최신 비교사례가 필요합니다.
• 환금성 보수 적용. 3회 유찰, 단지 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0%, 14세대 규모를 응찰가와 향후 매각기간 판단에 반영해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 매각기일 2026.08.11.은 토지거래계약 허가구역 기간 2025.08.26.~2026.08.25. 안에 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 점유를 지우지는 않는다”

이 사건은 확약의 효과를 빼고 보면 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다. 현재 최저가 110,100,000원만 보고 접근하면 원칙상 미배당 보증금 207,241,400원을 더해 총부담이 317,341,400원에 이릅니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다.

다만 2026년 1월 19일 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 이중일 임차권의 주된 인수는 실질 0원*이 됐습니다. 그럼에도 확약 밖에 있는 ‘에이’ 명의 점유는 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 실거래 표본은 면적이 일치하지 않으며, 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 주된 권리는 해소됐지만 전체 위험은 아직 닫히지 않은 물건입니다. 확약 원문과 미상 점유를 확인하기 전에는 110,100,000원을 최종 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다.