87,810,000원
의정부지방법원 2025타경65267. 파주시 상지석동 라임캐슬 101동 404호, 전용 38.8116㎡ 아파트입니다. 소유자 김은숙은 2022.06.15. 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 265,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 현재 작동하는 핵심 권리는 신호정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.19., 확정일자는 2022.03.30., 전입·점유개시는 2022.05.25.로 모두 2025.12.29. 경매개시결정보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 87,810,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 인수조건변경확약서가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 987-17 라임캐슬 101동 4층 404호 도로명: 경기도 파주시 운정2길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 38.8116㎡ · 지상 4층 중 4층 · 복층구조 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.07.10. · 라임캐슬101동 13세대 |
| 소유자 | 김은숙 (2022.06.15. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 87,810,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 실질 0원
등기상 수협은행 근저당권 161,000,000원은 2022.05.25. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 신호정의 전입·점유일 2022.05.25.와 임차권등기일 2024.05.30.은 이보다 앞서므로, 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신호정 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.05.25. 2022.03.30. | 대항력 있음 | 배당요구 | 중복신고 없음 | 실질 0원* 확약 미적용 시 179,170,580원 |
실제 임차인은 신호정 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 임차보증금 265,000,000원과 신청채권자의 청구금액 265,000,000원을 서로 다른 두 건의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
* 배당표와 유찰 시나리오의 인수액은 확약을 적용하지 않은 원칙상 계산입니다. 2026.03.19.자 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각절차에서 그대로 적용되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
라임캐슬101동 전용 38.81㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 187,666,666원이지만, 2022.06. 거래가 265,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 2025.06.의 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 38.81㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 38.81㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 38.81㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.81㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
확약 적용 실질취득액 87,810,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 56.7%입니다. 확약의 효력이 확인된다는 전제에서는 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 가격이 과거 거래 대비 -24.0%의 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 전체 평균 187,666,666원 대비 할인율만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,810,000원 가정 · 확약 미적용 원칙상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,580원 |
| 1. 임차인 신호정 보증금 | 265,000,000원 | 85,829,420원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙상 임차보증금 미배당액은 179,170,580원입니다. 그러나 2026.03.19.자 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 지상 4층 공동주택의 4층 404호입니다. 매각물건명세서에는 복층구조로 기재돼 있습니다.
- 입지. 운정역(경의중앙선) 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 건물로 사용승인은 2017.07.10.이며, 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 단지이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 -24.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 전액 변제되지 않더라도 을구 3번 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 신호정의 보증금 265,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 265,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균보다 최신 거래 155,000,000원과 최근 추세 -24.0%를 우선해 응찰가와 매도 시나리오를 검토해야 합니다.
- 환금성 확인. 13세대·거래 3건·평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%라는 소규모 시장 특성을 고려해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 기간과 대상이 입찰자에게 적용되는지 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형의 숫자보다 확약서 한 장이 중요하다”
표면만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 기준 미배당 179,170,580원을 매수인이 떠안는 고위험 물건입니다. 이 경우 최저가 87,810,000원은 의미가 없고 실질부담을 보증금 수준으로 봐야 합니다.
그러나 이 사건에는 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.19.자 확약서가 있습니다. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 확약이 매각절차에서 그대로 적용되면 실질취득은 87,810,000원, 인수는 0원입니다. 최근 거래 155,000,000원의 56.7%라는 가격 차이도 생깁니다.
다만 최근 추세가 -24.0%이고, 13세대·거래 3건·3회 유찰이라는 환금성 부담이 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 합격, 가격은 할인폭이 크지만 하락장과 매도 가능성을 보수적으로 검토입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서의 효력과 실제 말소 이행입니다.