대구지방법원 2024타경985. 구미시 장천면 상장리 560-5의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 1,583.0㎡이고, 등기부상 소유자는 편용식입니다. 현재 말소기준권리는 2020.03.13 설정된 성서농업협동조합 근저당권 832,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 2건, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

점유관계에서는 김태돈이 경량철골구조 기타지붕(판넬) 공장(사무소) 70㎡를 사무실로 사용하고 있으며, 전입일은 2021.11.11입니다. 이는 말소기준일 2020.03.13보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 보증금 규모는 별도로 점검해야 하지만, 현재 권리분석상 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 3번 성서농업협동조합 근저당입니다. 국민건강보험공단의 압류와 신용보증기금 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 앞선 주식회사국민은행 근저당 2건은 2020.03.13 해지로 이미 말소된 상태입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 김태돈의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 948,398,000원, 현재 최저매각가는 663,878,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 이 물건의 실제 시장거래 수준과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 663,878,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 미배당은 299,026,788원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

④ 토지·환금성 메모 (토지정보 기준)

• 토지. 지목은 공장용지, 면적은 1,583.0㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
• 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 규제. 접도구역에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 112,000원/㎡입니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 김태돈의 전입은 2021.11.11로 말소기준 이후이지만, 실제 사용관계와 보증금 규모는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각범위를 원문과 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 성서농업협동조합 근저당은 상장리 560-5 외 상장리 560-7 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-78호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 663,878,000원으로 감정가의 70%지만, 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·접도구역 조건이 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현황

이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2020.03.13 성서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 김태돈도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 바로 가격을 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 663,878,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 자체만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 일괄매각·제시외 건물·공장용지의 실제 현황과 시장가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.