서울중앙지방법원 2025타경102703. 관악구 봉천동 아르떼빌 403호, 감정평가상 도시형생활주택·주거용으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 서정훈은 2021.08.23 매매를 원인으로 2021.09.06 소유권을 취득했고 거래가액은 298,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류가 아니라 그보다 앞선 임차권입니다. 임승주의 임차권은 임대차계약·주민등록·점유가 2021년으로 말소기준인 2025.01.15 압류보다 앞서며, 보증금은 290,000,000원입니다.

원칙대로라면 현재 최저가 111,200,000원에서 집행비용 2,356,800원을 제외하고 임승주에게 108,843,200원이 배당돼 181,156,800원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 별도 조치가 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 290,000,000원 부근으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적시돼 있어, 해당 조건 이행 시 이 임차인의 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025.01.15 갑구 3번 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 을구 1번 임승주의 주택임차권입니다. 임차보증금 290,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.09.03, 임차권등기에는 확정일자 2021.09.03으로 기재돼 있고, 이후 경정등기에서 임대차계약일자 2021.08.06·확정일자 2021.08.09로 정정돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

등기상 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 1번 임차권의 경정등기입니다. 임대차계약일자와 확정일자를 고친 등기이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

* 원칙 계산상 현재 회차 미배당 181,156,800원이 발생하지만, 매각조건의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수 0원으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래시점은 오래됐다

아르떼빌의 제공된 실거래 6건은 모두 2021.07~2021.09 거래입니다. 평균은 285,500,000원, 최저 248,000,000원, 최고 298,000,000원, 최신 거래는 2021.09의 298,000,000원입니다. 현재 최저가 111,200,000원은 제공된 최근12개월 평균 대비 38.9% 수준입니다.

표면 숫자만 보면 최저가가 실거래 평균보다 크게 낮지만, 이 표본은 매각기일 2026.09.09보다 훨씬 앞선 2021년 거래입니다. 따라서 “현재 시세보다 61.1% 싸다”처럼 단정하는 것은 금물입니다. 특히 해당 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 0.0으로 나타나고, 이 물건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 권리조건이 좋아 보여도 환금성과 실제 현 시세는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,200,000원 가정)

배당표 원칙 계산상 임승주 보증금 미배당 181,156,800원이 발생합니다. 다만 본건 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 봉천동 180-252, 인헌자락공원 서측 인근. 다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 공동주택이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,817,000원/㎡입니다.
• 환금성. 13세대 규모, 대상면적 14.82㎡이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
• 원칙 인수액 인식. 조건이 이행되지 않는다면 현재 회차 기준 미배당 181,156,800원이 남는 대항력 인수형입니다.
• 실제 임차인 수. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 임승주 임차권의 경정이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
• 시세 재확인. 제공된 실거래가 2021.07~2021.09에 집중돼 있어 2026년 현재 매매·전세 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 13세대·14.82㎡의 소규모 도시형생활주택이고 4회 유찰 상태이므로 재매각 가능성과 수요층을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·말소 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 핵심은 “보증금 2.9억”이 아니라 “포기 조건의 확실성”

서류의 첫인상은 강한 선순위 임차권입니다. 임승주 보증금 290,000,000원은 현재 최저가 111,200,000원을 크게 웃돌고, 원칙 계산상 181,156,800원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득이 약 290,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하도록 적시돼 있어, 그 조건이 제대로 이행되면 실질취득은 111,200,000원*으로 내려옵니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 과거 실거래 평균 285,500,000원과 비교하면 숫자는 크게 낮지만 거래가 모두 2021년에 몰려 있고, 경매 통계는 평균 3.1회 유찰·낙찰률 0.0, 본건은 이미 4회 유찰입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 확실성, 현재 시세, 그리고 환금성입니다.