서울중앙지방법원 2025타경102703. 관악구 봉천동 아르떼빌 4층 403호, 전용 14.82㎡ 소형 다세대입니다. 소유자 서정훈 씨가 2021.09.06 거래가 298,000,000원에 취득했고, 이후 임차권등기와 압류, 강제경매개시결정이 순서대로 올라온 구조입니다. 말소기준은 2025.01.15 국 압류로 보되, 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권이 있습니다. 이 임차권은 전입·점유가 2021.09.03이고 보증금이 290,000,000원이라, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 사건입니다.
이 물건을 “7,116만원짜리 서울 소형 주택”으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당금이 커지고, 매수인의 총 부담은 결국 보증금 290,000,000원에 수렴합니다. 그래서 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.82㎡ · 6층 공동주택 중 4층 403호 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.09.06 거래가 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 71,168,000원 (3회 유찰, 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 임차권 | 임승주 · 전유부분 전부 · 보증금 290,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 임승주 1명으로 봅니다. 등기부상 을구 1-2는 1번 임차권의 경정으로, 별도의 임차인 보증금을 새로 합산할 항목이 아닙니다. 다만 경정 기재로 임대차계약일자 2021.08.06, 확정일자 2021.08.09 내용이 함께 확인되므로, 보수적으로 보더라도 말소기준인 2025.01.15 압류보다 훨씬 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임승주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 전입 2021.09.03 점유 2021.09.03 | 확정 2021.09.03 경정 기재 2021.08.09 배당요구 2023.09.12 | 대항력 있음 우선변제 중복 아님 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아르떼빌(180-252)의 거래 표본은 2021.07~2021.09 사이 6건입니다. 평균 거래가는 285,500,000원, 최고가는 298,000,000원, 최저가는 248,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 285,500,000원 |
최저가 71,168,000원만 보면 실거래 평균 대비 24.9%로 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차권 인수형이라 그 숫자는 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금 부족분은 220,513,024원이고, 실질취득은 보증금 290,000,000원에 수렴합니다. 이는 실거래 평균 285,500,000원의 101.6% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 71,168,000원 | 220,513,024원 | 실질취득은 보증금 290,000,000원에 수렴 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 56,934,400원 | 234,490,419원 | 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 45,547,520원 | 245,672,335원 | 최저가 착시가 더 커지는 구간 |
③ 예상배당표 (매각가 71,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,681,024원 |
| 1. 임차인 임승주 보증금 | 290,000,000원 | 69,486,976원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 220,513,024원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌자락공원 서측 인근의 도시형생활주택으로, 주위는 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 공동주택이며 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,817,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대, 2021.06.10 사용승인 소형 도시형생활주택입니다. 거래 표본은 있으나 세대수가 작고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.8회·낙찰률 0.0%로 환금성 부담이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 최저가 71,168,000원 기준으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차권 인수 후 실질취득은 약 290,000,000원입니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수합니다. 현재 부족분은 220,513,024원입니다.
- 보증금 총액 기준 응찰. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금에 수렴합니다. 응찰가 상한은 낙찰가 단독이 아니라 보증금 인수까지 함께 계산해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 13세대 규모의 도시형생활주택이라 아파트식 대단지 환금성을 기대하기 어렵습니다. 매도 기간과 가격 할인 여지를 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 관련 문구가 있으므로 임대사업자 의무와 임대료 증액기준 관련 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·거래 표본을 기준으로 한 판단입니다. 입찰 전 원본 서류와 배당 가능액을 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 2.20억”이 먼저다
이 사건은 숫자의 착시가 강합니다. 화면에 가장 크게 보이는 숫자는 최저가 71,168,000원이지만, 권리분석상 가장 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 290,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 회차 기준 미배당 인수액이 220,513,024원으로 남기 때문에, 낙찰자는 사실상 보증금 규모의 취득부담을 떠안습니다. 실질취득이 거래 표본 평균 285,500,000원을 웃도는 이상, “서울 소형 주택을 7천만원대에 산다”는 결론은 맞지 않습니다. 권리 리스크가 가격을 삼킨 사건입니다.