대구지방법원 2024타경13042. 구미시 인의동 669-7 토지와 철근콘크리트구조 4층 다가구주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 328.9㎡이고, 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다. 외형상으로는 세 차례 유찰돼 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 2013년부터 전입한 선순위 점유자입니다.

등기부상 말소기준은 2014.08.28. 인동새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 그보다 앞선 과거 근저당권들은 별도의 말소등기가 확인되지만, 최귀숙의 전입일은 말소기준보다 약 9개월 앞선 2013.11.01.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·인수액 미상 상태로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 구근저당과 선순위 점유자를 구분해야 한다

말소기준 이후에는 인동새마을금고 근저당권을 비롯해 가압류 5건, 경매개시결정, 주택임차권등기 4건이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 실제 점유자가 많아 권리의 소멸과 별개로 호실별 인도·명도 절차가 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증기관 승계 1건

등재된 점유·임차 관계 중 한국토지주택공사는 최영진 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 11명입니다.

한국토지주택공사의 85,000,000원은 최영진 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 후순위 임차인의 권리가 매각으로 소멸하더라도 실제 점유가 계속되면 호실별 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.

③ 참고 배당 시나리오 (매각가 274,225,000원 가정)

아래 표는 274,225,000원 매각을 가정한 배당 산식입니다. 다만 등기부상 을구 1번, 3·4·5번, 6번 및 10번에는 각각 말소등기가 확인되므로, 실제 배당순위와 배당액은 집행기록과 채권계산서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

참고 시나리오상 총 채권액은 1,101,689,126원, 채권자 배당액은 269,585,850원, 미배당액은 832,103,276원입니다. 당해세·최우선변제 및 선순위 점유자의 실제 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 구평건강공원 서측 인근이며, 주변은 다가구주택·아파트·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통시설 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대 328.9㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 682,800원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 다수 임차인이 점유하는 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 개별 아파트보다 권리·명도·운영 검토가 복잡합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최귀숙 보증금 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대열람, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조해 보증금·점유 지속 여부·배당요구 여부를 확정해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 최저가에 선순위 임차보증금 미회수액, 체납관리비에 준하는 공용비용, 명도비용 등을 더해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 말소된 근저당 정리. 을구 1·3·4·5·6·10번의 말소등기를 원본 등기부에서 재확인해 현재 유효한 담보권과 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검증. 참고 배당 산식에는 말소 기록이 있는 과거 권리가 포함돼 있으므로 법원 배당요구 종기 기록과 채권계산서를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 85,000,000원은 최영진 보증금에 관한 대위·승계 건이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 별도 중복 계산하지 않습니다.
• 호실별 명도 계획. 실제 임차인 11명의 점유 현황, 공실 여부, 임대료 납부 관계를 호실별로 조사해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인의동 일대 유사 다가구주택의 토지가격·수익률·공실률과 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 토지와 건물, 부속시설, 각 호실의 현황 및 제시외 물건 포함 여부를 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 최저가”보다 “미상 인수액”이 먼저다

감정가 799,493,090원이 274,225,000원까지 내려온 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차관계가 가격을 결정합니다. 최귀숙의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당회수액은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 274,225,000원 + 미상 인수액입니다.

나머지 임차인들은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 실제 임차인 11명이 있는 다가구주택이므로 호실별 명도와 임대관계 정리에 상당한 실무 부담이 예상됩니다. 한국토지주택공사의 신고는 최영진 보증금에 관한 대위·승계이므로 중복 합산해서는 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸다고 확인되지 않았고, 인수액은 아직 확정되지 않았습니다. 선순위 보증금과 실제 점유 상태를 확인하기 전에는 할인율만으로 입찰할 수 없는 물건입니다.