의정부지방법원 2025타경65283. 파주시 야당동 아이하우스 102동 4층 402호, 주거용 다세대 물건입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 98,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 싸 보이지만, 이 물건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 등기부에 임차보증금 183,000,000원의 주택임차권이 올라와 있고, 그 임차권의 주민등록·점유개시가 2021.04.29로 말소기준보다 앞섭니다.
다만 이 사건의 방향을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.01.27. 인수조건변경확약서를 제출했고, 그 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 취지입니다. 그래서 김희정 임차권 183,000,000원은 원칙상 인수 구조이지만, 이 확약이 유효하게 처리되는 한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 문제는 이 확약이 김희정 임차권에만 작동한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 145-3 아이하우스 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) |
| 소유자 | 김건우 (2021.05.18. 거래가 183,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 압류, 그 앞의 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.01.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2023.05.30 등기된 김희정 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 임차권 내용상 임차보증금은 183,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.29입니다. 원칙만 놓고 보면 매수인이 보증금 전액 인수 가능성을 계산해야 하는 구조입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 없음
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.29 | 183,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2023.05.30 | 확약상 0원* |
| 이소라 | 주거 점유 확인 | 2025.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 낮음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만, 별도 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차·점유자는 위 3명이며, 김희정 보증금 183,000,000원은 확약이 적용되는 금액입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 원칙상 김희정 보증금 183,000,000원이 인수된다면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득은 보증금 183,000,000원 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 낙찰가를 98,000,000원으로 놓으면 미배당 보증금은 인수로 돌아와, 총 부담은 감정가 200,000,000원에 크게 못 미치는 단순 할인 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 인수. 임차인 김희정 보증금 | 183,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 18,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김희정 보증금 183,000,000원은 원칙상 대항력 있는 인수 항목이나, 2026.01.27. 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 경의로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호이며, 2015.08.02 사용승인된 주거용 다세대입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. I-하우스102동은 8세대 규모로 확인됩니다. 대단지 아파트처럼 표준화된 거래가 풍부한 물건이 아니므로 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 김희정 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각절차에서 그대로 반영되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 이소라는 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 전입·보증금 미상 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 확인되므로 당해세가 있으면 0순위로 차감되어 후순위 배당과 명도 협상 구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도 전략. 임차권등기와 실제 점유가 분리되어 있을 수 있으므로 현장 점유자, 전입세대, 점유 개시 경위를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확약이 완전히 확인되기 전에는 최저가 기준으로만 수익성을 계산하지 말고, 미상 점유와 세금 차감 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 면죄부는 아니다”
이 물건의 가장 큰 리스크였던 김희정 임차권 보증금 183,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원* 처리될 여지가 큽니다. 그 점만 보면 2회 유찰 후 최저가 98,000,000원은 강하게 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주거 점유가 단순하지 않고, 전입·보증금 미상 점유가 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 김희정 확약은 반드시 원본 확인, 확약 밖 점유는 별도 확인. 이 두 가지가 해소되지 않으면 낮은 최저가만으로는 입찰 메리트를 판단할 수 없습니다.
