의정부지방법원 2025타경65286. 파주시 야당동 아이하우스 A동 2층 202호, 전용 68.81㎡ 다세대주택입니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개의 구조이며 4층 건물 중 2층에 있습니다. 감정가 265,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 129,850,000원, 감정가의 49%입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 선순위 임차권입니다. 임차인 최정화는 2021.06.17. 전입, 2021.06.18. 점유 개시, 2021.06.04. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2021.10.22. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 최저가에서 집행비용을 제외하고 보증금에 127,232,100원이 배당되면 일반 계산상 부족분 147,767,900원이 남습니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 최정화의 보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.02.05.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약은 최정화의 임차권에만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 최정화 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 채권을 양도받은 신청채권자로, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 224-12, 223 아이하우스 제에이동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 68.81㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김효근 (2021.07.08. 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정화 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 275,000,000원 | 있음 전입 2021.06.17. | 있음 확정 2021.06.04. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.02.05. 확약 |
* 실질 인수 0원은 2026.02.05.자 인수조건변경확약서가 최정화 임차권에 적용된다는 전제입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 가격 비교 — 47.2%지만 거래 표본은 한 건
동일 단지·동일 전용면적으로 확인된 거래는 2021년 6월 2층의 275,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 129,850,000원은 이 거래가의 47.2%입니다. 감정가 265,000,000원도 해당 거래가보다 10,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 68.81㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 확인 평균 | 68.81㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
수치만 보면 할인 폭은 큽니다. 다만 최신 거래 자체가 2021년 6월이고 표본도 한 건이어서, 275,000,000원을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 단지 규모는 16세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실과 별개로, 실제 매수 수요와 재매각 가능성은 현장 거래사례로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 최정화 보증금 | 275,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이블자산관리대부 | 18,881,023원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 147,767,900원입니다. 다만 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 최정화 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 동의의 적용 범위는 별도로 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2 구조이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로, 다세대주택과 연립주택이 형성된 소규모 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북동측 폭 6미터, 북서측 폭 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 916,900원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 범위입니다.
- 하자 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 2016.04.12. 사용승인된 16세대 단지이며, 동일면적 확인 거래는 2021년 한 건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.05.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각 및 등기 절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이나 점유 상태를 단정할 수 없으므로 현황과 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래가 2021년 6월 한 건뿐이므로 아이하우스와 야당동 인근 유사 다세대의 최신 거래·매물·임대가를 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 다세대이고 제공 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%이므로 향후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 및 관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순위만 보면 이 물건은 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가에서는 147,767,900원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 129,850,000원으로 분석됩니다. 이는 확인된 275,000,000원 거래의 47.2%입니다.
다만 이 가격 비교의 근거는 2021년 거래 한 건뿐입니다. 이미 두 차례 유찰됐고 16세대 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 권리의 승부처는 확약서 원문과 말소 이행이고 가격의 승부처는 현재 현장 시세와 환금성입니다. 확약을 원본으로 확인한 뒤 최신 거래를 보수적으로 대조하는 접근이 필요합니다.