대구지방법원 2024타경17266. 구미시 산동읍 인덕리 1116 구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레 3009동 1층 101호 아파트입니다. 김우영·조서영이 각 지분 2분의 1을 소유하고 있고, 2024.03.19. 주식회사대한투자대부가 채권최고액 500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2024.10.17. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 권리관계보다 더 눈에 띕니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 458,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 668,200,000원, 최신 2026.05 거래는 663,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 68.5%이므로, 현재 회차 가격은 최근 실거래 수준보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경17266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 신당인덕3로 16, 3009동 1층101호 (구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 110.5239㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김우영 지분 2분의 1 · 조서영 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 구미등기소 · 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2024.03.19. 을구 1번 주식회사대한투자대부 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이고 채무자는 김우영입니다. 이후 2024.10.17. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
구미확장단지중흥S-클래스에듀포레 동일 면적 110.52㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 표본은 5건, 평균은 668,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 110.52㎡ | 11 | 663,000,000원 |
| 2026.03 | 110.52㎡ | 11 | 645,000,000원 |
| 2026.01 | 110.52㎡ | 13 | 668,000,000원 |
| 2025.11 | 110.52㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2025.10 | 110.52㎡ | 15 | 685,000,000원 |
| 평균 | 110.52㎡ | 5건 | 668,200,000원 |
표본의 최저 거래가는 645,000,000원, 최고 거래가는 685,000,000원이며, 최신 거래는 2026.05 663,000,000원입니다. 현재 최저매각가 458,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%로 집계되어 있습니다. 최근 실거래와 단순 금액만 비교하면 신건 단계에서도 가격상 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 500,000,000원 | 451,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 500,000,000원 중 451,020,000원이 배당되고 48,980,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 48,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 139,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 211,783,680원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 450,000,000원에 대해 예상 배당액이 451,020,000원으로 계산되어 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 또는 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 각각 360,470,400원, 288,216,320원으로 낮아집니다. 그러나 각 회차 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미인덕초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 구미확장단지중흥S-클래스에듀포레는 1,555세대이며 준공일은 2023.12.26입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 6차선 포장도로와 연결된 진입도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 승강기·위생·급배수·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며, 대로3류·중로1류와 접합합니다.
- 토지. 공시지가 616,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 정정 감정 확인. 내부인테리어 감정 반영으로 감정서와 감정가가 일부 정정됐으므로 첨부 회신서와 매각서류를 대조하세요.
- 1층 가치 보정. 최근 비교거래는 11층·13층·15층입니다. 본건 1층의 층별 선호도와 실제 상태를 별도로 반영하세요.
- 말소기준 확인. 2024.03.19. 주식회사대한투자대부 근저당이 말소기준임을 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 명시 인수사항 확인. 현재 자료상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이지만 매각기일 전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 시세 재검증. 최근 실거래 평균 668,200,000원과 최신 거래 663,000,000원을 참고하되, 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 현장 조사에 반영하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적, 확인 포인트는 점유와 개별가치”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 신건 최저가 458,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 668,200,000원의 68.5%로, 최근 실거래 수준보다 확실히 낮습니다.
다만 가격 차이만 보고 곧바로 결론을 내릴 물건은 아닙니다. 본건은 1층이고, 감정평가상 임대관계는 미상이며, 내부인테리어 반영 때문에 감정서와 감정가가 일부 정정되었습니다. 따라서 권리는 합격, 가격도 긍정적이지만 점유·정정 감정·1층 개별가치 확인은 필수라는 결론이 적절합니다.
