의정부지방법원 2025타경65305. 고양시 일산동구 마두동 현대프라자빌딩의 지하 근린시설입니다. 매각물건명세서상 목록 1~2를 일괄매각하며, 지하층 1·2호 전체가 하나의 범휘트니스 헬스장으로 운영되고 있습니다. 감정가는 1,171,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 573,790,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리구조의 출발점은 2002년 9월 25일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,235,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 고양시일산동구 압류, 장효승 가압류, 국 압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리나 법정지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 781 현대프라자빌딩 지하층1호 · 도로명주소 강송로 170 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 지하층 1·2호 전체를 하나의 근린생활시설(헬스장)로 이용 |
| 매각범위 | 목록 1~2 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 5층 건물 중 지하 1층 |
| 소유자 | 최수형 (2012.08.31. 소유권이전 · 거래가액 923,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,171,000,000원 / 573,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 896,261,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2002.09.25. 우리은행 근저당권입니다. 현재 소유자 최수형은 2012년에 소유권을 취득했고, 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 낙찰자는 이들 등기상 권리를 인수하지 않습니다. 과거의 근저당권·가압류·압류 중 다수는 이미 말소되어 현재 매수인 부담과 연결되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사범휘트니스 지하층1호 · 전입 2020.02.05 | 70,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 주식회사범휘트니스 1명입니다. 전입일은 2020년 2월 5일로, 2002년 9월 25일 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 70,000,000원, 월차임은 4,500,000원이며 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율은 시세가 아니다
현재 최저가는 감정가 1,171,000,000원의 49%인 573,790,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하 근린시설이고 이미 두 차례 유찰됐습니다. 유찰 횟수와 낮아진 최저가는 응찰 부담이 줄었다는 뜻이 아니라, 시장이 감정가 수준에서 매수하지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,137,900원 | - |
| 1. 을구 15번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,235,000,000원 | 565,652,100원 | 669,347,900원 |
| 2. 갑구 33번 가압류 · 장효승 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,355,000,000원 | 565,652,100원 | 789,347,900원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 백석고등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 접합니다.
- 시설. 기본 위생·급배수설비, 승강기와 화재탐지설비를 갖추고 있으며 내부는 헬스장 인테리어 상태입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역이며, 공시지가는 ㎡당 3,089,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 지하 근린시설은 주거용보다 매수층과 대출 취급 범위가 제한될 수 있어 환금성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 범위 확인. 목록 1~2 일괄매각이며 두 호실 전체를 하나의 헬스장으로 사용하고 있으므로 출입구·경계·공용부분과 실제 점유범위를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 70,000,000원, 월차임 4,500,000원의 계약기간·연체 여부·갱신 조건과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·집기 처리. 대항력은 없지만 영업 중인 헬스장이므로 운동기구와 인테리어의 소유관계, 반출 일정과 원상회복비를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 동일 건물·인근 지하 상가의 실제 매매가, 보증금·월세와 공실률을 우선 확인하세요.
- 수익률 검증. 현재 월차임 4,500,000원이 유지된다는 전제만 두지 말고 관리비, 재산세, 수선비, 공실과 명도비용을 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 가능 금액은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2002년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 주식회사범휘트니스의 보증금은 70,000,000원이지만 점유 시작일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 결론은 다릅니다. 현재 최저가 573,790,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 더구나 지하 근린시설이 두 차례 유찰됐고 매각대금 전액이 선순위 채권에도 못 미칩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 지하 상업시설의 환금성과 임대수익을 검증하지 않은 채 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 현 임대차의 지속 가능성, 공실·명도 비용과 실제 상가 시세입니다.
