2,258,000원
대구지방법원 2024타경18238. 구미시 임수동 보미더리즌타워 19층 1912호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신동승은 2021년 12월 22일 거래가 117,407,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024년 2월 13일 북삼농업협동조합의 가압류지만, 임차인 이해문은 그보다 앞선 2022년 2월 28일 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 뒤에 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력과 매수인 인수 문제는 남습니다.
현재 최저매각가는 불과 2,258,000원이지만, 매각대금 중 집행비용 440,644원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 1,817,356원입니다. 보증금 85,000,000원에서 이 배당액을 뺀 83,182,644원을 낙찰자가 떠안으므로, 실제 경제적 취득비용은 85,440,644원입니다. 감정가보다 5,440,644원 높은 구조이므로, “226만원에 오피스텔을 산다”는 해석은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경18238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 수출대로14길 42, 제19층 제1912호 (임수동, 보미더리즌타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 19층 건물 중 19층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 신동승 (2021.12.22. 거래가 117,407,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 2,258,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해문 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 갑구 6번 가압류 · 북삼농업협동조합 · 1,125,747,148원 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준인 북삼농업협동조합 가압류와 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류, 흥국저축은행 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준 등기보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 이해문은 임대차계약일 2022년 2월 4일, 확정일자 2022년 2월 8일, 전입·점유개시일 2022년 2월 28일로 확인되며, 보증금은 85,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이해문 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.28 / 2022.02.08 | 85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 83,182,644원 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 최저매각가가 보증금에 비해 지나치게 낮아 전액 회수는 불가능합니다. 배당요구를 했다는 사실은 미배당 보증금까지 소멸시킨다는 의미가 아닙니다. 대항력이 있는 임차인은 배당받지 못한 잔액을 매수인에게 청구할 수 있으므로, 낙찰가와 미배당 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 85,000,000원대
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,258,000원 | 1,817,356원 | 83,182,644원 | 85,440,644원 |
| 11회 유찰 시 | 1,580,600원 | 1,152,149원 | 83,847,851원 | 85,428,451원 |
| 12회 유찰 시 | 1,106,420원 | 686,504원 | 84,313,496원 | 85,419,916원 |
최저가가 2,258,000원에서 1,106,420원으로 내려가더라도, 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 83,182,644원에서 84,313,496원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 85,440,644원 → 85,428,451원 → 85,419,916원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 일반 경매와 달리, 이 물건은 보증금이 실질 취득원가를 고정하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,644원 |
| 1. 임차인 이해문 보증금 | 85,000,000원 | 1,817,356원 |
| 2. 가압류 · 북삼농업협동조합 | 1,125,747,148원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,626,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 이해문 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 83,182,644원이 매수인에게 승계됩니다. 배당표에 임차보증금과 이해문의 경매신청채권이 각각 기재되어 있으나, 매수인 인수액 계산에는 제공된 83,182,644원만 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물의 최상층인 19층 1912호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 구미센츄리호텔 남동측 인근으로, 주변은 공장·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제·용도지역. 준공업지역, 국가산업단지 구미국가3단지, 지원시설구역에 속하며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔·준공업지역 입지에 10회 유찰이 겹쳤습니다. 극단적으로 낮아진 최저가와 별개로 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 입찰금액만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산하세요. 현재 회차 기준 실질취득은 85,440,644원입니다.
- 임차권 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 85,000,000원의 지급 내역, 전입세대확인서, 점유 상태와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이해문입니다. 가장임차인 여부나 관계인 거래 가능성은 법원 기록과 금융거래 자료로 확인해야 합니다.
- 임차권 배제에 기대한 입찰 금지. 임차권이 허위라는 의심만으로 인수액을 빼고 응찰하면 안 됩니다. 법원의 명확한 배제 판단이 없는 한 명세서 기재대로 계산해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 임차인은 미배당 보증금을 반환받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있으므로, 명도와 보증금 정산을 함께 계획하세요.
- 환금성 검토. 준공업지역 오피스텔이고 이미 10회 유찰된 물건입니다. 임대수요와 향후 매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능성을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 226만원”이 아니라 “실질취득 8,544만원”
이 물건의 핵심은 10회 유찰이나 2,258,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 임차인의 보증금 85,000,000원이 실질 취득원가를 결정합니다. 현재 회차에서는 매각대금 중 1,817,356원만 임차인에게 배당되고 나머지 83,182,644원을 낙찰자가 인수하므로, 총 부담은 85,440,644원입니다.
추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어 실질취득은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다. 감정가 80,000,000원보다 이미 높은 데다, 오피스텔·준공업지역 입지, 10회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 경제적 취득비용은 낮지 않습니다. 임차권이 법적으로 배제된다는 명확한 근거가 확인되지 않는 한, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
