42,700,000원
대구지방법원 2024타경18719. 구미시 옥계동 동우대백타운 103동 6층 604호 아파트입니다. 현재 소유자는 박은정·서정용으로 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2021년 11월 22일 매매를 원인으로 2021년 12월 15일 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김문재의 63,000,000원 임차보증금입니다.
김문재는 2021년 11월 18일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 12월 15일 주민등록, 2021년 12월 20일 점유를 개시했습니다. 2024년 1월 15일에는 주택임차권등기를 마쳤고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다. 강제경매개시결정은 2024년 12월 12일이므로 시간 순서만 보면 임차권이 선순위입니다. 다만 이후 제출된 2026.07.22 확약서가 매수인 인수 판단을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경18719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 흥안로 63, 103동 6층604호 · 경상북도 구미시 옥계동 540 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동우대백타운 제103동 제6층 제604호 · 15층 중 6층 · 복도식 |
| 소유자 | 박은정 2분의 1 · 서정용 2분의 1 (2021.12.15 소유권이전, 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,256,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
과거 한국주택은행·국민은행·인동농업협동조합의 근저당과 이경숙의 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 서정용 지분에 들어온 국세 압류도 2023년 11월 22일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 실질적으로 봐야 할 것은 김문재 임차권과 2024년 12월 12일 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문재 주거 · 임차권등기 | 63,000,000원 | 2021.12.15 / 2021.11.18 | 有 → 확약 포기 | 有 배당요구 2024.01.15 | 없음 |
실제 임차인은 1명, 김문재입니다. 보증기관 대위·승계 중복 임차 신고로 분류된 항목은 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
* 현재 회차 배당계산만 적용하면 김문재 보증금 중 21,468,600원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.07.22 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영해 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 김문재 임차권에 적용되며, 본 자료상 실제 임차인은 김문재 1명입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동우대백타운은 730세대, 1994년 6월 20일 준공 단지입니다. 대상과 매칭된 전용 59.85㎡의 최근 12건 실거래 평균은 46,666,666원입니다. 현재 최저가 42,700,000원은 이 평균의 91.5%라 평균만 보면 낮아 보입니다. 하지만 최신 거래는 2026년 8월 36,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 46,666,666원 |
거래 범위는 36,000,000원~70,000,000원으로 넓습니다. 특히 70,000,000원 거래가 포함돼 있어 단순 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균보다는 낮지만, 가장 최근 거래 36,000,000원보다 높기 때문에 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,600원 |
| 1. 임차인 김문재 보증금 | 63,000,000원 | 41,531,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,256,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김문재 보증금의 미배당액은 21,468,600원입니다. 다만 확약서의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사 청구 66,256,057원은 현재 가정 매각가에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양포초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕 15층 중 6층의 복도식 아파트로, 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 아파트부지로 이용 중이며 북측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 559,700원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 730세대 단지이고 최근 12건의 동일면적 거래가 확인되지만, 경매에서는 평균 6.7회 유찰되고 본건은 10회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 확약서의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 미배당액과 실질 인수를 구분. 배당계산상 미배당 21,468,600원이 존재하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
- 평균가격만 보지 않기. 최근12개월 평균은 46,666,666원이지만 최신 거래는 36,000,000원입니다. 현재 최저가 42,700,000원을 두 기준과 함께 비교해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 6.7회보다 본건의 유찰 횟수가 많습니다. 현장 상태·점유·수요·가격을 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 처음 보면 보증금 63,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 21,468,600원의 미배당액이 남습니다. 그러나 2026.07.22 확약서가 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시하면서, 김문재 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그래도 결론이 곧바로 ‘매력적’은 아닙니다. 최저가 42,700,000원은 최근12개월 평균 46,666,666원의 91.5%지만, 최신 거래 36,000,000원보다 높습니다. 더구나 본건은 이미 10회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격과 경매 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 유형입니다.
