29,890,000원
대구지방법원 2024타경18719. 구미시 옥계동 동우대백타운 103동 6층 604호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박은정·서정용 각 2분의 1 지분이며, 2021.11.22 매매를 원인으로 2021.12.15 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 62,000,000원입니다. 본건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 김문재의 63,000,000원 임차보증금입니다. 김문재는 2021.11.18 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.12.15 주민등록, 2021.12.20 점유를 시작했으며 2024.01.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 현재 살아 있는 선순위 담보권이 없는 상태에서 2024.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준이 되므로, 그보다 앞선 김문재의 전입·점유와 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 보증금 중 28,951,980원만 우선변제되고 34,048,020원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 2026.07.22 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해, 김문재 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경18719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 흥안로 63, 103동 6층604호 · 동우대백타운 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.85㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박은정 2분의 1 · 서정용 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.11.22 매매 · 2021.12.15 등기 · 거래가액 62,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 29,890,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,256,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론은 0원
실제 임차인은 김문재 1명입니다. 보증금은 63,000,000원이며 전입신고·확정일자·점유가 모두 2024.12.12 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원래 구조대로라면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2024.01.15 임차권등기까지 마쳐 등기상 권리도 명확합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김문재 주거 · 임차권등기 | 63,000,000원 | 전입 2021.12.15 확정 2021.11.18 점유 2021.12.20 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.01.15 | 실질 0원 2026.07.22 대항력 포기·말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 실질취득 29,890,000원으로 봐야 한다
동우대백타운은 730세대, 1994.06.20 준공 단지입니다. 동일 전용 59.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 47,000,000원, 최신 거래는 2026.10 44,000,000원입니다. 이번 사건은 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 최저매각가 29,890,000원 = 실질취득액으로 잡는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.85㎡ | 12 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 47,000,000원 |
최근 거래 범위는 36,000,000원~70,000,000원이고, 최신 거래는 44,000,000원입니다. 현재 실질취득액 29,890,000원은 최근 12개월 평균의 63.6%이며 표본 최저 거래가 36,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격 할인폭이 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,020원 |
| 1. 임차인 김문재 보증금 우선변제 | 63,000,000원 | 28,951,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,256,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김문재 보증금의 미배당액은 34,048,020원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조지만, 2026.07.22 확약에 따라 김문재 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 49%) | 29,890,000원 | 34,048,020원 | 실질 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 39%) | 23,912,000원 | 39,918,416원 | 실질 0원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 31%) | 19,129,600원 | 44,614,733원 | 실질 0원 |
이 표가 이번 사건의 핵심입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 가격 인하 효과가 상쇄됩니다. 하지만 이번에는 김문재 임차권에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약 때문에 그 룰상 인수액이 실질적으로 0원이 되어, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 양포초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕 15층 건물의 6층 604호 복도식 아파트입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 북측 폭 약 20미터·동측 폭 약 4미터 도로에 접합니다. 공시지가는 559,700원/㎡입니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 거래가는 36,000,000원~70,000,000원으로 편차가 큽니다. 실거래는 이어지지만 본건은 11회 유찰돼 경매 환금성은 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.22 확약서의 대항력 포기·전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에서도 그대로 유지되는지 최신 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확약은 김문재 임차권에 한정됩니다. 현장에 별도 점유자나 임차관계가 있다면 그 부분은 별도 분석이 필요합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 내부 상태·점유·관리 상태 등 개별 사정이 있는지 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 편차 확인. 같은 면적도 36,000,000원~70,000,000원으로 거래가격 차이가 큽니다. 해당 6층 604호의 내부 상태와 최근 6층 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·세금·매각조건 확인. 배당표의 집행비용과 임차보증금 외 실제 정산 항목은 달라질 수 있으므로 입찰 전 최신 원본 서류와 관리 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰의 할인”이 실제 할인으로 남는 사건
이 물건은 표면만 보면 가장 부담스러운 형태입니다. 보증금 63,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저매각가는 29,890,000원에 불과하기 때문입니다. 확약이 없다면 배당 후 남는 34,048,020원이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 김문재 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 29,890,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 47,000,000원의 63.6%, 최신 거래 44,000,000원보다도 낮아 가격 자체에는 분명한 할인폭이 있습니다.
다만 11회 유찰이라는 숫자는 무시할 수 없습니다. 동우대백타운 경매 통계도 평균 7.1회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 이 사건은 “권리 문제는 확약으로 크게 해소됐지만, 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 하는 물건”입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로입니다.
