창원지방법원 2024타경2124. 대상 주소는 상남동 미리내빌딩 지하2층201호이고, 감정평가 이용상태는 공실입니다. 말소기준권리는 2012년 10월 19일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 창원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 이 사건에서 숫자 하나만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 감정가 40,000,000원에서 12회 유찰된 뒤 최저가가 1,233,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 시장가와 직접 비교할 근거가 없습니다. 더구나 매각물건명세서에는 지하2층201호가 공실상태로 장기간 관리 없이 방치되어 있다고 적혀 있습니다. 가격표보다 현장 상태와 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8, 지하2층201호 (상남동, 미리내빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하2층201호 공실 |
| 소유자 | 안현옥 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 1,233,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급기관 | 창원지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2006년 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 700,000,000원은 2012년 10월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 창원시 압류와 수협은행이 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 이어지며, 제공된 등기분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차 조사 — 실제 임차인 3명, 모두 다른 호실
조사자료에는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 다만 점유 부분은 지하1층101호·601호·602호로, 본건 주소인 지하2층201호와는 다릅니다. 지하2층201호 자체는 감정평가 이용상태상 공실이며, 매각물건명세서에도 장기간 관리 없이 방치된 공실로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심미라 | 지하1층 101호 전부 | 70,000,000원 | 2,200,000원 | 2015.03.02 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2024.04.25 | 승계 없음 |
| 박은숙 | 601호 전부 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 2022.10.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유성기 | 602호 전부 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2023.10.13 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2024.06.28 | 승계 없음 |
세 임차인 모두 전입신고가 2012년 10월 19일 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 또한 보증기관 승계나 대위 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 1,233,000원이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 1,233,000원, 시나리오에 표시된 감정가 비율은 3%입니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교자료가 없어 최저가와 시장가격을 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 34.2% 추정) | - | 422,194원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 600,000,000원 | 810,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 599,189,194원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원시 성산구 상남동 소재 상남시장 동측 인근이며, 유사한 상업용 빌딩 등이 소재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 본건 이용상태. 지하2층201호는 공실상태입니다. 매각물건명세서에는 장기간 관리 없이 방치되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이고, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡이며 토지면적은 517.4㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 40,000,000원에서 최저가 1,233,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 배경이 단순 가격 문제인지, 지하층·공실 상태·실제 사용성 등 다른 요인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 호실 구분. 조사된 임차인 3명은 지하1층101호·601호·602호 점유자로, 본건 지하2층201호와 구분해 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 장기간 관리 없이 방치된 공실이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 확인. 제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 자료와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 을구 3번 근저당권과 이후 압류·경매개시결정의 말소 여부를 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 12회 유찰의 이유를 보라”
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2012년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 지하2층201호도 감정평가와 명세서상 공실입니다.
하지만 12회 유찰이라는 기록을 무시해서는 안 됩니다. 최저가가 1,233,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 시장가보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 장기간 관리 없이 방치된 공실이라는 현황까지 겹칩니다. 이 물건은 권리만 보면 인수 0원, 투자 판단은 현장 확인이 핵심입니다. 숫자가 작아진 이유를 확인하기 전에는 최저가 자체를 매력으로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
