의정부지방법원 2025타경65306. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-428호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 137,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,990,000원, 감정가의 34.3%입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.04. 설정된 우리은행 근저당권 123,600,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 천동혁 씨로, 428호를 주거로 사용하며 2022.09.30. 전입했습니다. 전입일이 말소기준일인 2021.03.04.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없어 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-428호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 비-428호 |
| 소유자 | 이성숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 46,990,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 213,012,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 소유권은 케이비부동산신탁주식회사 명의로 보존됐고, 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2021.03.04. 이성숙 씨 앞으로 소유권이 이전되는 동시에 우리은행 근저당권 123,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.12.31. 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했으며, 등기에는 변경 전 권리자로 주식회사 우리은행이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천동혁 | 428호 / 주거 | 2022.09.30 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액이 승계되지는 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고, 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 46,990,000원으로 감정가 137,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일 호실이나 비교 가능한 공장 호실의 최근 거래 근거 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 회차의 가격을 받아들이지 않았다는 신호입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 46,990,000원 | 45,744,180원 | 77,855,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,892,999원 | 31,900,925원 | 91,699,075원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 23,025,099원 | 22,210,647원 | 101,389,353원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 77,855,820원에서 91,699,075원, 101,389,353원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원을 반영한 46,990,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,245,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 123,600,000원 | 45,744,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 근저당 채권최고액 123,600,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 근저당 미배당액은 77,855,820원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 영화1사거리 북동측 인근으로, 소규모 공장과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북서측 약 10미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공장 및 지식산업센터의 건부지로 이용 중이며, 지목은 공장용지입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 공장 호실이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 산업시설 수요와 거래 가능 가격을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 사용상태. 공부상 공장과 임차인의 주거 사용이 함께 확인되므로 내부 구조와 현재 용도를 현장에서 점검하세요.
- 입주·사용 조건. 지식산업센터의 입주 가능 업종과 사용 제한, 토지거래계약 허가구역 관련 절차를 확인하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 예상하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구종기 자료로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가의 34.3%라는 수치에 의존하지 말고 같은 건물 및 인근 지식산업센터 공장 호실의 최근 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 체납·관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 기타 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 사용은 별개다
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 전입한 임차인 1명은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다.
사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이며 실제 임차인은 호실을 주거로 사용하고 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 사용상태·입주 조건·명도와 공장 호실의 시장가격입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 검증 후 판단입니다.