창원지방법원 2024타경4878. 김해시 한림면 안하리의 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가상 기호(3), 기호(5)는 공장으로 이용 중이고, 주변은 중·소규모 공장지대로 평가됩니다. 현재 최저매각가는 613,211,000원으로 감정가 2,234,734,800원의 27.44% 수준까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준은 2021.05.27. 설정된 중부산농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 중부산농업협동조합 추가 근저당, 하나은행 근저당, 경경호 근저당, 기술보증기금 가압류, 국·김해시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4878 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 안하리 192 · 안하리 200-1 · 경상남도 김해시 한림면 안하로 268-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨디에스테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,234,734,800원 / 613,211,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 440,260,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 공장용지 · 1,314㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 308,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2021.05.27. 중부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정·집행된 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 특수조건 검토가 먼저
현재 회차는 4회 유찰 후 최저가가 613,211,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 429,247,700원, 그 다음은 300,473,390원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 613,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,532,110원 |
| 2. 근저당 · 중부산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 604,678,890원 |
| 3. 근저당 · 중부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 경경호 | 105,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 457,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,434,200,000원 중 예상 배당은 604,678,890원이며, 미배당은 1,829,521,110원입니다. 집행비용 8,532,110원을 포함하면 매각대금 613,211,000원이 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 특수조건
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1)이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구(3-1)와 제시외 기계기구(1-2, 3-2, 5-1)가 포함됩니다.
- 맹지. 목록 14, 15는 지적도상 맹지입니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금은 반환하지 않습니다.
- 원상회복. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 매각 제외. 지상 컨테이너 수동은 매각에서 제외됩니다.
- 폐기물. 공장 내·외부에 폐기물이 많이 쌓여 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 한림면 안하리 소재 안명초등학교 북측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 위치와 대중교통수단의 통행·횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용. 기호(3), 기호(5)는 공장으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 1층이며, 기호(3) 처마고 약 10m, 기호(5) 약 7m입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 27.44%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 제출 요건과 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 불가 조건이 있습니다.
- 폐기물 처리. 공장 내·외부에 많이 쌓인 폐기물의 종류·양·처리비를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 컨테이너를 현황과 대조해야 합니다.
- 맹지 목록. 목록 14, 15의 접근성과 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 행정상 원상회복명령 가능성이 기재되어 있으므로 비용과 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기 권리만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 물건 자체는 4회 유찰된 공장·토지 일괄매각이고, 맹지 토지, 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 제시외 건물·기계기구, 다량의 폐기물이 함께 얽혀 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,234,734,800원에서 최저가 613,211,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 우위를 확정할 수 없습니다. 권리는 정리되지만 환금성과 실물 리스크가 큰 특수 공장물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 자료 기준 판단은 낮은 가격보다 현장·행정·처리비 검증이 우선입니다.
