창원지방법원 2024타경8047. 창원시 의창구 팔용동 189-6 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 세차장 및 계단실·화장실, 2층 근린생활시설, 3·4층 다가구주택으로 이용되고, 제시외 건물인 5층은 주택으로 이용 중입니다. 일반적인 단일 주택 경매가 아니라 영업시설과 임대주택이 함께 결합된 구조라 권리뿐 아니라 점유관계와 실제 활용상태까지 같이 봐야 합니다.
현재 최저매각가는 684,749,000원으로 감정가 1,397,447,100원의 49%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 49%만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰됐다는 사실과 복합용도, 다수 점유관계, 제시외 건물·면적 사정 내용을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경8047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 189-6 · 경상남도 창원시 의창구 남산로17번길 40 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 세차장 및 계단실·화장실 · 2층 근린생활시설 · 3~4층 다가구주택 · 제시외 5층 주택 |
| 소유자 | 신민서 (2016.10.28. 개명 전 신의주) |
| 토지 | 대 297.3㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,447,100원 / 684,749,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 516,041,138원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.12.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 전상희의 전세권, 변화랑·박민호의 주택임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당은 최초 채권최고액 840,000,000원으로 설정됐고, 2023.02.17. 변경등기에는 채권최고액 640,800,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 한 점유자는 판정 미상
| 이름 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주진영 | 101호 | 미상 | 2024.04.11 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지완 | 201호 | 미상 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재웅 | 302호 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전상희 | 401호 | 미상 | 2016.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종윤 | 402호 | 미상 | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변화랑 | 4층 서측 별지도면 표시 | 35,000,000원 | 2020.05.19 | 2020.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민호 | 3층 중 별지도면 표시 | 150,000,000원 | 2019.05.21 | 2020.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주진영·유지완·박재웅·전상희·정종윤·변화랑·박민호는 모두 전입일이 말소기준일 2015.12.29.보다 늦어 조사 결과상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 변화랑의 보증금은 35,000,000원, 박민호의 보증금은 150,000,000원이며 두 임차권등기도 말소기준 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,247,490원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 675,501,510원 |
| 3. 전세권 · 전상희 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 변경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 9,247,490원을 제외한 675,501,510원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 소유자에게는 배당되지 않습니다. 채권총액 1,030,000,000원 대비 미배당액은 354,498,490원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 684,749,000원 | 675,501,510원 | 354,498,490원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 547,799,200원 | 539,921,208원 | 490,078,792원 | 충족 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 438,239,360원 | 431,456,966원 | 598,543,034원 | 미충족 |
현재 회차와 5회 유찰 시나리오에서는 신청채권액 516,041,138원이 충족되는 계산이지만, 6회 유찰 시에는 배당액 431,456,966원으로 신청채권액에 미달합니다. 다만 이 표는 채권자 측 배당구조를 보여주는 것이지, 매수인에게 가격 메리트가 생긴다는 뜻은 아닙니다. 시장 실거래 자료가 없으므로 적정 응찰가는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원여자중학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 노변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 북측 근거리에 버스정류장이 있고 대상 토지까지 차량 접근이 가능해 대중교통편은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.12.21.입니다. CCTV·화재경보·승강기·도시가스·위생·난방설비가 있습니다.
- 제시외. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 부분이 주택으로 이용 중이며 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지. 297.3㎡, 제1종일반주거지역, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 세차장·근린생활시설·다가구주택·제시외 주택이 결합된 복합물건으로 일반 단일주택보다 매수 목적과 운영능력에 따라 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 현재 점유자의 주민등록·임대차계약·점유 시작일을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 미상 세대. 101호·201호·302호·401호·402호는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 관련 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 건축물 면적. 1층 등기면적 35.64㎡와 일반건축물대장 138.6㎡의 차이, 2016.03.08. 증축 내용 및 제시외 5층 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 복합용도 운영성. 1층 세차장, 2층 근린생활시설, 3~4층 다가구주택, 5층 주택의 실제 임대·영업 상태와 수익구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 840,000,000원과 2023.02.17. 변경된 640,800,000원, 신청채권 516,041,138원의 관계를 등기와 채권계산서 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로 인근 복합건물·토지·다가구 거래와 임대수익을 통해 별도의 적정가 산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 복합용도
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,397,447,100원에서 최저가 684,749,000원까지 내려와 감정가의 49%라는 강한 할인폭이 눈에 들어옵니다. 등기상으로도 말소기준 이후의 전세권과 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 단순한 주택이 아닙니다. 세차장·근린생활시설·다가구주택·제시외 주택이 결합된 복합물건이고 이미 4회 유찰됐습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여러 명이며, 그중 현재 점유자는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 “등기상 권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격과 점유는 보수적으로 확인해야 하는 물건”입니다.
