7,632,000원
창원지방법원 2024타경117392. 창원시 의창구 동읍 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 5층 501호입니다. 감정평가상 현황은 공동주택(아파트)이고, 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층이며, 시세 비교 대상 면적은 68.3826㎡입니다.
표면상 숫자만 보면 감정가 181,000,000원이 10회 유찰돼 최저가가 7,632,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인 한현식은 2021.07.09 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 창원시 압류는 2023.09.04입니다. 임차인의 전입이 더 빠르므로 대항력이 있으며, 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경117392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 5층 501호 (창원1차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 등 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 14층 건물 · 제5층 제501호 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 7,632,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 174,747,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년과 2020년에 설정됐던 신탁 및 기존 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.04 창원시 압류입니다. 이후 2023.12.12 등기된 한현식의 주택임차권과 2025.01.02 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2021.07.09 전입·점유에서 이미 확보된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한현식 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 계약 2021.04.30 확정 2021.04.30 전입·점유 2021.07.09 임차권등기·배당요구 2023.12.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
한현식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자 2021.04.30과 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 매각가 7,632,000원 가정에서는 집행비용 537,376원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 7,094,624원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 152,905,376원은 매수인이 인수합니다.
③ 핵심 계산 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 160,000,000원대
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 7,632,000원 | 152,905,376원 | 160,537,376원 |
| 11회 유찰 시 | 5,342,400원 | 155,153,763원 | 160,496,163원 |
| 12회 유찰 시 | 3,739,679원 | 156,727,635원 | 160,467,314원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 7,632,000원이 아니라 160,537,376원
창원1차비룡벨로스텔라의 최근 12개월 거래는 9건이고 평균은 129,388,888원입니다. 최신 거래는 2026.07의 135,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 160,537,376원은 최근 12개월 평균의 124.1%, 최신 거래의 118.9% 수준입니다. 따라서 최저가가 감정가의 4.22%라고 해도 시세보다 싸다는 결론은 성립하지 않습니다.
면적을 더 좁혀 보면 대상 비교면적은 68.3826㎡이고, 68.38㎡ 거래는 2026.06 13층 155,000,000원, 2026.03 6층 156,000,000원입니다. 현재 실질취득 160,537,376원은 이 두 거래보다도 각각 5,537,376원, 4,537,376원 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 6.7% 높은 추세지만, 그 상승 흐름을 반영해도 현재 실질취득액은 최근 68.38㎡ 거래가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.05㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 62.69㎡ | 12 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 68.38㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 11 | 149,500,000원 |
| 2026.03 | 68.38㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 74.05㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 62.69㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 62.69㎡ | 11 | 94,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 129,388,888원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 7,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 537,376원 |
| 1. 임차인 한현식 보증금 | 160,000,000원 | 7,094,624원 |
| 2. 경매신청채권자 · 한국주택금융공사 | 174,747,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분 152,905,376원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 174,747,478원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창덕중학교 북측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 단지 남측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호이며 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 창원1차비룡벨로스텔라는 39세대, 사용승인일은 2018.03.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 7,632,000원에 인수 152,905,376원을 더한 160,537,376원을 자금 기준으로 보세요.
- 추가 유찰의 착시 확인. 11회 유찰 시 실질취득 160,496,163원, 12회 유찰 시 160,467,314원으로 거의 고정됩니다.
- 임차인 인수 확인. 한현식은 전입 2021.07.09로 말소기준 2023.09.04보다 빠른 대항력 임차인입니다. 배당 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 동일 면적 실거래 확인. 68.38㎡ 최근 거래는 155,000,000원과 156,000,000원으로, 현재 실질취득 160,537,376원이 더 높습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 부재중 잠금으로 내부구조와 이용상태는 인근 유사 물건, 관련 공부 및 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가됐으므로 재확인이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “763만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저매각가는 분명 7,632,000원입니다. 하지만 한현식의 160,000,000원 보증금 중 현재 회차에서 배당되지 않는 152,905,376원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담을 합치면 160,537,376원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 5,342,400원이나 3,739,679원으로 내려가도 인수액이 155,153,763원, 156,727,635원으로 증가해 총액은 계속 160,000,000원대에 머뭅니다. 최근 12개월 평균은 129,388,888원이고, 같은 68.38㎡의 최근 거래도 155,000,000원·156,000,000원입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 총비용입니다.
