창원지방법원 2025타경489. 김해시 진례면 송현리 713의 토지 650㎡와 단독주택·농가창고를 함께 매각하는 강제경매입니다. 감정가는 444,324,820원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 217,719,000원으로 감정가의 49%입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
등기 흐름을 보면 김주현 명의로 소유권보존된 뒤 설정됐던 진례농업협동조합·진주상호저축은행· 새김해새마을금고의 근저당권은 경매개시 전에 모두 말소됐습니다. 서울보증보험의 가압류도 2009년에 해제·말소됐습니다. 2024년 증여로 손해옥에게 소유권이 이전됐고, 2025년 김미라·김태영의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 송현리 713 · 경상남도 김해시 진례면 고모로 164 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 및 농가창고 · 조적조 슬라브지붕 지상 1층 · 사용승인일 1998.08.13 |
| 토지 | 대 650㎡ · 단독 이용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손해옥 (2024.05.16 증여, 2024.05.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 444,324,820원 / 217,719,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미라·김태영 / 58,441,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 모두 말소
확인된 임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이나 인수 권리도 계산돼 있지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 2008년 진례농업협동조합 근저당권은 2009.05.13 말소됐고, 2009년 진주상호저축은행 근저당권은 2018.05.11 말소됐으며, 같은 날 설정된 새김해새마을금고 근저당권도 2023.09.20 말소됐습니다.
② 가격과 유찰 회차 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 444,324,820원의 49%인 217,719,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 152,403,300원, 네 번째 유찰 구간에서는 106,682,310원으로 계산됩니다. 다만 이 지역·용도의 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 217,719,000원 | 213,870,934원 | 192,470,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 152,403,300원 | 149,469,654원 | 256,871,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 106,682,310원 | 104,388,758원 | 301,952,556원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 미배당 증가를 낙찰자의 추가 부담으로 오해할 필요는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 인수 위험보다 토지 이용제한, 건물 상태, 제시외 건물의 범위와 실제 현지 수요에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,848,066원 |
| 1. 근저당 · 진례농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사진주상호저축은행 | 140,000,000원 | 87,870,934원 |
| 4. 근저당 · 새김해새마을금고 | 81,900,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 청구 | 58,441,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 406,341,314원 중 채권자 예상배당은 213,870,934원, 미배당액은 192,470,380원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정액이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오룡마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택과 농가창고 모두 조적조 슬라브지붕 지상 1층이며, 사용승인일은 1998.08.13입니다. 단독주택에는 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 650㎡입니다. 평지의 정방형 토지로 소로에 한 면이 접하며, 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역·배출시설설치제한지역·모든 축종 제한의 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 252,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 매각조건상 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조와 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·농가창고·토지를 함께 취득하는 비표준 물건이고 농업보호구역의 이용제한도 있어, 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 감정가 반영 여부를 매각목록 및 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 토지 이용제한. 농림지역·농업보호구역에서 계획한 증축·신축·용도변경이 가능한지 김해시와 관계기관에 확인하세요.
- 경계와 도로. 토지 650㎡의 경계, 현황도로, 소로 접면 상태 및 진입 가능 범위를 지적도와 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태. 1998.08.13 사용승인된 조적조 건물이므로 균열·누수·지붕·배수·창호와 농가창고의 보수비를 점검하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 배당권자 대조. 등기상 말소된 과거 권리가 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 배당요구 내역과 채권계산서 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자보다 인근 단독주택·토지 거래, 건물 철거·수선비, 규제에 따른 활용도를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 과거 근저당권과 가압류도 모두 말소돼, 매수인 인수액이 0원인 권리구조입니다. 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 단독주택과 농가창고, 650㎡ 토지를 일괄 취득하는 물건이고, 농림지역·농업보호구역 등 이용제한이 중첩돼 있습니다.
현재 최저가 217,719,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 기준 없이 이 비율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 제시외 건물의 범위, 토지 활용 가능성, 노후 건물의 수선비와 지역 수요를 반영한 별도 가격 검증이 선행돼야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 이용규제 확인 후입니다.
