창원지방법원 2025타경535. 김해시 주촌면 ‘김해주촌두산위브더제니스’ 105동 9층 904호, 전용 84.9765㎡ 아파트입니다. 소유자 황규진은 2020년 2월 7일 거래가 286,100,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 담보권이 순차적으로 설정됐다가 말소됐고, 현재 등기 연혁상 남아 있는 담보권은 2022년 4월 11일 설정된 페퍼저축은행 근저당권 456,000,000원입니다. 그 뒤 소상공인시장진흥공단 가압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
신고된 임차인은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 권리관계가 매각물건명세서에서도 동일하게 확인된다면 후순위 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 낙찰자의 실질취득액은 최저가인 248,500,000원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, ‘임차인 신고 없음’을 곧바로 ‘소유자 단독 점유’로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 제105동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9765㎡ · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 황규진 (2020.02.07. 거래가 286,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아이에이제십사차유동화전문 유한회사 / 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차인 / 예상 인수 | 신고된 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권과 현재 권리를 구분해야 한다
등기 연혁에서 가장 주의할 부분은 2020년 2월 7일 괴정4동새마을금고 근저당권 213,600,000원이 같은 해 7월 1일 해지로 말소됐다는 점입니다. 이후 상상대부 전세권·근저당, SBI저축은행·티플레인대부·승학신협·앤알캐피탈대부·OSB저축은행 근저당도 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 연혁만 놓고 보면 존속하는 가장 앞선 담보권은 2022년 4월 11일 페퍼저축은행 근저당권 456,000,000원입니다.
신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 현장에서 별도 점유자가 발견된다면 보증금·전입일·점유개시일·확정일자가 확인되기 전까지는 대항력을 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 합니다. 현재 확인된 범위에서는 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 낮다
이 단지는 851세대, 2019년 11월 26일 사용승인된 아파트입니다. 최근 거래 12건의 평균은 311,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 전용 77.92㎡ 11층의 300,000,000원입니다. 현재 최저가 248,500,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%로, 감정가가 아닌 현재 회차 가격을 기준으로 보면 가격 메리트가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 77.92㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 25 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 77.88㎡ | 16 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 77.92㎡ | 6 | 286,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 29 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 23 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 77.88㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 21 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 77.92㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 311,250,000원 |
대상 호수와 유사한 전용 84.98㎡ 거래는 2026년 1월부터 6월까지 315,000,000원~ 350,000,000원에 신고됐습니다. 감정가 355,000,000원은 최근 거래평균과 전용 84.98㎡ 거래 범위보다 높은 편이었지만, 한 차례 유찰된 최저가 248,500,000원은 최근 거래가격보다 낮습니다. 즉 이 물건은 감정가에는 가격 부담이 있었으나 현재 회차에서는 할인폭이 확보된 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 1. 괴정4동새마을금고 근저당 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 2. 상상대부 근저당 | 75,000,000원 | 30,621,000원 |
| 3. 상상대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. SBI저축은행 근저당 | 319,200,000원 | 0원 |
| 5. 티플레인대부 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 승학신용협동조합 근저당 | 264,000,000원 | 0원 |
| 7. 앤알캐피탈대부 근저당 | 71,500,000원 | 0원 |
| 8. OSB저축은행 근저당 | 399,600,000원 | 0원 |
| 9. 페퍼저축은행 근저당 | 456,000,000원 | 0원 |
| 10. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 25,035,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 채권최고액을 순차 배치한 단순 계산입니다. 괴정4동새마을금고·상상대부 등 과거 담보권에는 이미 말소된 이력이 있으므로 실제 배당권자로 확정된다는 의미가 아닙니다. 실제 배당은 현존 권리, 채권양도 관계, 채권계산서 및 조세채권 등에 따라 달라집니다. 매수인 예상 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 주촌면 천곡리 주촌초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 9층으로, 외벽은 화강석·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m의 도로와 접하고, 토지는 완경사지대의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 851세대, 2019년 11월 준공 단지이며 최근 거래가 지속 확인됩니다. 전용 84.98㎡ 거래도 315,000,000원~350,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 과거 근저당권의 설정·말소 이력이 많습니다. 페퍼저축은행 근저당과 신청채권자의 채권관계, 최신 말소사항을 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 최종 말소기준권리, 특별매각조건, 인수되는 권리 유무를 법원 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상·내부 미확인 물건입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 소유자 점유인지 제3자 점유인지 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 별도 점유자가 확인되면 보증금·전입일·점유개시일·확정일자 확인 전까지 대항력은 가능·미상으로 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 상태를 상정해 이뤄졌습니다. 수리비가 가격 메리트를 훼손하지 않는지 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 면적별 시세 구분. 최근 평균에는 전용 77.88㎡·77.92㎡ 거래도 포함됩니다. 대상과 같은 전용 84.98㎡ 및 유사 층 거래를 중심으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 확정
이 물건은 감정가 355,000,000원에서는 최근 거래평균보다 가격 부담이 있었지만, 한 차례 유찰된 최저가 248,500,000원은 최근 12개월 평균 311,250,000원의 79.8%까지 내려왔습니다. 신고된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 확인된 조건이 그대로 유지된다면 현재 회차부터 가격 메리트가 존재하는 아파트입니다.
다만 권리관계가 단순해 보이는 것과 별개로, 이 물건은 과거 담보권의 설정과 말소가 반복됐고 임대관계·내부 상태도 확인되지 않았습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 현존 담보권과 신청채권자의 관계를 확인하고, 현장 점유자가 없거나 인수 위험이 없는 것이 확인될 때 비로소 ‘실질취득 248,500,000원·인수 0원’이라는 장점이 확정됩니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 원본 확인을 조건으로 합격입니다.
