창원지방법원 2025타경563. 김해시 진영읍 ‘중흥에스-클래스에코시티’ 112동 12층 1201호, 전용 99.6863㎡ 아파트입니다. 소유자 이갑동은 2019.05.20. 거래가액 316,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행 명의의 채권최고액 255,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 박원숙 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 감정가의 70%인 281,400,000원입니다. 확인된 인수 권리는 없으므로 실질취득가도 281,400,000원으로 계산됩니다. 동일면적의 최근 거래 평균 386,083,333원과 최신 거래 390,000,000원보다 낮아, 이 사건은 권리보다 점유 확인과 실제 입찰가 관리가 성패를 좌우하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690 중흥에스-클래스에코시티 제112동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.6863㎡ · 지상 20층 건물 내 12층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 아파트로 이용 중 · 2019.02.14. |
| 소유자 | 이갑동 (2019.05.20. 거래가액 316,500,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 182,804,746원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 | 중흥에스-클래스에코시티 · 1,521세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.20. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 박원숙 근저당권, 주식회사그린자원·신용보증기금·주식회사 경남은행· 사상신용협동조합의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류는 2023.07.24. 해제됐고, 박원숙 근저당권에 대한 신용보증기금의 가처분도 2023.08.24. 해제됐습니다. 2021.12.10. 압류 역시 2026.02.12. 해제됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득가는 최근 평균의 72.9%
중흥에스-클래스에코시티 동일면적 99.69㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 350,000,000원에서 415,000,000원 사이에 분포하며 평균은 386,083,333원, 최신 거래는 2026.06. 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 99.69㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 99.69㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 99.69㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 99.69㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 99.69㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2025.12 | 99.69㎡ | 5 | 378,000,000원 |
| 2025.11 | 99.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 99.69㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 99.69㎡ | 4 | 354,000,000원 |
| 2025.08 | 99.69㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2025.08 | 99.69㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 99.69㎡ | 14 | 391,000,000원 |
| 평균 | 99.69㎡ | 12건 | 386,083,333원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 281,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 386,083,333원의 72.9%입니다. 실거래 최저 350,000,000원보다도 낮아, 현재 회차는 제공된 거래 표본만 놓고 보면 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 근저당 · 박원숙 | 250,000,000원 | 21,060,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사그린자원 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 72,248,754원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,786,638원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 사상신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 배당 가정입니다. 채권 총액 1,412,635,392원 중 276,660,400원이 배당되고, 미배당액은 1,135,974,992원입니다. 후순위 미배당액은 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 281,400,000원 | 276,660,400원 | 1,135,974,992원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 196,980,000원 | 193,422,280원 | 1,219,213,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 137,886,000원 | 135,155,596원 | 1,277,479,796원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영 운동장 우측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·체육시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2019.02.14.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 포장도로와 북동측 보행자 전용도로에 접하고, 북측과 서측에 차량 진출입로가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평탄한 부정형의 아파트 건부지입니다. 공시지가는 581,100원/㎡입니다.
- 규제. 근린공원·완충녹지·중로1류·하수도 저촉, 소로3류 접합, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 1,521세대 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 350,000,000원에서 415,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대와 실제 현장 점유를 대조하세요.
- 인수액 재검증. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서에서 새로 기재된 권리나 매각조건이 없는지 확인하세요.
- 응찰 상한. 최근 12개월 평균 386,083,333원, 최신 거래 390,000,000원, 거래 최저 350,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 상한을 정하세요.
- 소유자·점유자 명도. 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 가능성을 고려하고, 실제 점유 형태에 따라 명도 기간과 비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 1,521세대 아파트 단지이므로 관리사무소에서 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 압류 이력이 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 교부청구와 배당요구 내역을 점검하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 입찰 또는 후속 검토 전 기일 진행 및 변경 여부를 법원 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유와 낙찰가
이 사건은 2019.05.20. 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 전형적인 소멸형 구조입니다. 현재 회차 매각가를 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득가 281,400,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 386,083,333원의 72.9%입니다. 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다.
다만 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 현장에서 해소해야 합니다. 확인되지 않은 점유관계를 그대로 둔 채 가격 차이만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 합격, 가격도 여유, 최종 판단은 점유 확인 이후. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 실제 점유 상태와 경쟁으로 올라갈 낙찰가를 어디까지 통제하느냐에 있습니다.