창원지방법원 2025타경567. 김해시 생림면 안양리 1059에 위치한 토지 및 동·식물관련시설 일괄매각 사건입니다. 토지는 지목 답, 면적 2,828.1㎡이며, 건물은 버섯재배사와 관리사로 구성됩니다. 감정가가 약 12.82억 원에 달하지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 약 6.28억 원까지 내려왔습니다. 단순한 주거용 부동산이 아니라 농지 규제와 특수목적 시설을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

소유자는 김검덕이며, 대동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 757,604,890원입니다. 이 건물의 등기상 말소기준권리는 2016년 12월 19일 설정된 대동농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기된 담보채무의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 등기상 인수액이 없다는 것과 안전하게 취득·운영할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 농업진흥구역에 속한 농지, 폐쇄된 버섯재배시설, 농지취득자격증명 제출 의무, 확인이 필요한 임대·점유관계를 모두 검토한 뒤 입찰 가능 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2016.12.19 대동농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 근저당권은 총 4건으로 채권최고액 합계가 844,000,000원이며, 가압류는 3건으로 청구금액 합계가 356,415,089원입니다.

근저당권과 가압류 모두 말소기준권리 또는 그 이후에 해당하여 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 경매개시결정등기도 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 따라서 해당 채권들이 전액 배당되지 않더라도 등기상 매수인이 인수할 담보채무는 0원으로 추정됩니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 현장조사 필수

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차계약 체결 여부, 시설 사용자의 존재 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

확인되지 않은 점유자가 있다고 해서 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 모든 명도 위험이 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다. 특히 일반 주거용 아파트와 다른 시설인 만큼 누가 토지와 건물을 관리·점유하고 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

감정가 1,282,117,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 628,237,000원입니다. 감정가 대비 약 51% 낮아진 금액이지만, 이 할인율은 감정평가액과 경매 최저매각가의 비교이지 실제 시장 거래가격과의 비교는 아닙니다.

이 부동산은 버섯재배사와 관리사, 농지를 포함한 특수목적 물건입니다. 게다가 매각물건명세서에는 버섯재배시설이 가동하지 않고 폐쇄되어 있다고 기재돼 있습니다. 현재 활용 가능한 설비와 향후 복구해야 할 설비가 구분되지 않은 상태에서 건물·기계기구의 감정평가액만을 근거로 가치를 판단하기 어렵습니다.

3회 및 4회 유찰 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 해당 가격으로 실제 매각이 진행된다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 628,237,000원 가정)

전체 채권액은 1,200,415,089원이며, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 8,682,370원을 제외한 채권자 예상배당액은 619,554,630원입니다. 이에 따른 채권 미배당액은 580,860,459원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

대동농업협동조합의 경매신청 청구금액은 757,604,890원이지만, 현재 회차의 신청채권자 예상배당액은 619,554,630원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 계산은 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당표입니다. 공동담보에 따른 실제 채권 잔액, 비용 및 법정 우선배당 항목에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 추가 유찰 시 미배당 확대

추가 유찰될수록 낙찰가를 가정한 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 추정됩니다.

이 때문에 매수가격이 내려가면 등기상 취득대금 부담은 줄어드는 구조입니다. 다만 더 낮은 가격에 낙찰받는 것과 시장가치보다 저렴하게 취득하는 것은 다릅니다. 해당 시설의 실제 사용가치, 농지취득 가능성, 복구비용, 향후 처분 가능성 등을 검증하지 않은 채 추가 유찰만을 투자 근거로 삼는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·토지·시설 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 생림면 안양리 창암마을 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택과 농경지 등이 형성된 지역입니다. 일반적인 주거단지나 상업지역과 다른 입지 특성을 가집니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입은 용이하며, 위치와 지역 내 대중교통 여건을 종합한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 면적 2,828.1㎡, 지목 답, 토지이용상황 답창고입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 농지 취득 및 향후 이용·전용 가능성에 대한 사전 검토가 필요합니다.
• 추가 규제. 가축사육제한구역(200m 제한지역) 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 시설 운영이나 용도 변경을 검토할 경우 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 버섯재배시설. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 벽체는 사이딩판넬, 바닥은 콘크리트, 천장은 철골 위 판넬 마감입니다. 버섯재배사를 위한 온도조절장치 등이 갖춰져 있습니다.
• 관리사. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며 유류보일러 난방설비, 위생설비 등이 있습니다.
• 가동 상태. 감정평가상 버섯재배사와 관리사로 구분되지만, 매각물건명세서에는 동·식물관련시설이 현재 가동하지 않고 폐쇄돼 있다고 기재돼 있습니다. 내부 설비의 작동 상태와 재가동 가능성은 별도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 120,800원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 거래가격이나 낙찰 적정가를 직접 나타내는 지표는 아닙니다.
• 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다. 다만 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함되므로 현물목록과 경계 확인은 필요합니다.

⑦ 환금성 — 일반 주거용 부동산과 다르다

이 물건은 농지와 버섯재배시설 및 관리사가 결합된 부동산입니다. 수요자가 일반 주택 매수자에 한정되지 않는 대신, 실제로 이를 활용할 수 있는 농업인이나 시설 운영 목적의 매수자 등으로 시장이 좁아질 수 있습니다. 특히 농업진흥구역과 각종 제한구역이 중첩돼 있어 다른 용도로 전환하려는 수요자의 접근은 제약될 가능성이 있습니다.

두 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 매각이 성사되지 않았음을 보여주지만, 그것만으로 적정 시장가격을 계산할 수는 없습니다. 가동이 중단된 특수목적 시설이라는 특성과 향후 이용 제한을 감안하면 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성 확인. 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 농업진흥구역 내 답 2,828.1㎡를 취득할 수 있는지, 본인의 자격과 이용계획이 적합한지 관할기관에 문의하세요. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가능하다는 매각 조건을 반드시 고려해야 합니다.
• 일괄매각 대상 확인. 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구의 범위를 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조하세요. 실제 현장에 존재하는 설비와 매각 대상 설비가 일치하는지도 확인해야 합니다.
• 시설 가동 상태 확인. 버섯재배시설은 폐쇄돼 있습니다. 온도조절장치, 위생설비, 관리사 난방설비 등 내부 설비의 작동 여부와 재가동 비용을 조사하세요.
• 토지 규제 검토. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 현재 용도로 사용할 수 있는 범위와 향후 변경 가능한 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 임대차계약, 시설 사용자, 점유자 존재 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 및 채권내역 확인. 대동농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 매각 대상 전체에 대한 담보관계와 실제 채권 잔액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 현장 경계·접근 확인. 토지는 평지의 사다리형이고 차량 접근이 가능한 것으로 평가돼 있습니다. 실제 진입로, 토지 경계, 제시외 건물의 배치와 사용 가능 면적을 확인하세요.
• 가격 적정성 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 낙찰가를 정하지 마세요. 인근 농지 거래가격, 시설의 현존 가치, 운영 가능성 및 예상 복구비용을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “취득하고 활용할 수 있는가”

이 사건은 표면적으로는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,282,117,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 628,237,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 미배당액 580,860,459원도 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

그러나 핵심은 가격 하락 폭이 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 조건이 있고, 버섯재배시설은 폐쇄돼 있으며, 농업진흥구역 등 이용 제한도 존재합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

따라서 이 물건은 권리 인수 측면에서는 비교적 단순하지만, 취득자격·시설 재사용·환금성 측면에서는 높은 주의가 필요한 경매입니다. 2회 유찰에 따른 가격 인하를 투자수익으로 간주해서는 안 되며, 농지취득 가능성과 실제 활용가치가 먼저 입증돼야 합니다. 권리 인수는 제한적, 취득·운영 위험은 큽니다. 현 단계에서는 가격 할인율만을 근거로 한 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.