창원지방법원 2025타경572. 김해시 외동 한국아파트 302동 1305호, 전용 59.886㎡ 아파트입니다. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 112,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 같은 단지·유사 면적 12건의 평균 거래가는 138,625,000원이고, 2026년 7월 같은 13층 거래도 139,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 구간보다 낮아 가격 측면의 여지는 분명합니다.
다만 등기 흐름은 단순히 “오래된 근저당이 많다”는 식으로 보면 안 됩니다. 1998년 한국주택은행 근저당은 2001년 말소됐고, 2002년과 2004년 우리은행 근저당도 2009년 말소됐습니다. 2009년 북부산농업협동조합 근저당은 2010년, 2010년 의령농업협동조합 근저당은 같은 해, 마산시농업협동조합 근저당은 2011년에 각각 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 기준이 되는 존속 근저당은 2011.04.07. 반야월농업협동조합 근저당 130,000,000원으로 보는 것이 타당하며, 이후의 곽호영 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1249-4 한국아파트 302동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.886㎡ · 지상 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 서영교 (2002.06.05. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월농업협동조합 / 133,800,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준권리 확인은 필수
신고된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 조사에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자·전입세대·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지는 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 보증금과 확정일자를 알 수 없는 점유자가 발견될 경우에는 대항력 여부가 가능·미상인 상태로 별도 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮고 같은 13층 거래도 존재
한국2 단지는 총 2,250세대, 사용승인일은 1998.06.19.입니다. 대상 전용면적과 일치하는 59.82~59.95㎡의 최근 거래 12건은 2026년 6월과 7월에 집중돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 9 | 123,500,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 7 | 123,500,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 15 | 172,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 138,625,000원 |
최근 실거래 범위는 123,500,000원~175,000,000원, 최근 12개월 평균은 138,625,000원입니다. 최저가 112,000,000원은 평균의 80.8%이며, 최근 최저 거래 123,500,000원과 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 특히 대상과 같은 13층의 2026년 7월 거래가가 139,000,000원이라는 점은 유의미한 비교자료입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 4. 북부산농업협동조합 근저당 | 75,600,000원 | 29,232,000원 |
| 후순위 근저당·가압류·압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 925,602,859원, 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 815,970,859원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 표에 반영된 일부 과거 근저당은 등기상 말소내역이 확인되므로 실제 배당표와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 59.886㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 15층 건물의 13층입니다.
- 입지. 봉명초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 토지는 남측 대로3류, 동측 대로2류, 북측 중로1류에 각각 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 2,250세대 단지이고 2026년 6~7월 동일 면적 거래가 12건 확인돼 거래 표본은 충분한 편입니다. 다만 거래가격은 123,500,000원부터 175,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 1998년 근저당을 포함한 과거 담보권의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하고, 존속하는 2011.04.07. 반야월농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위를 정리해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당 시뮬레이션에 등기상 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로 배당요구종기·채권계산서·법원 배당순위와 직접 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 김해세무서·국민건강보험공단·김해시 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 말소 사실과 별개로 한국자산관리공사의 공매 취소 및 잔존 절차 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 점검. 폐문으로 내부 마감과 바닥 상태를 조사하지 못했으므로 수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 112,000,000원이며, 2회 유찰 시 78,400,000원, 3회 유찰 시 54,880,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차별 경쟁도와 내부 상태를 함께 판단해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 점유자 인도명령·명도비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 확인은 보수적으로
현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 138,625,000원의 80.8%이고, 최근 최저 거래 123,500,000원과 같은 13층 거래 139,000,000원보다 낮습니다. 확인된 임차인 신고가 없고 계산상 매수인 인수도 0원이어서 가격과 등기상 인수 구조만 보면 검토 가치가 있는 물건입니다.
그러나 이 사건은 등기 이력이 길고, 여러 과거 근저당의 말소등기가 존재하며, 예상배당 산식에는 이미 말소된 담보권이 반영돼 있습니다. 국세·지방세 압류와 공매 진행 이력, 임대관계 미상도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리서류는 재검증 조건부”입니다. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 조세채권을 대조해 말소기준·점유·배당순위를 확정한 뒤에만 입찰가를 결정해야 합니다.
