창원지방법원 2025타경583. 김해시 동상동 한덕타워아파트에 딸린 상가지하층 101호가 경매에 나왔습니다. 명칭에 '아파트'가 들어가지만 경매 대상은 아파트 주거세대가 아니라 지하 근린시설입니다. 감정평가 당시 이용상태도 주거용이 아닌 동호회 사무실입니다.

현재 소유자는 주식회사오룡입니다. 2015년 당시 주식회사오룡건설 명의로 거래가액 25,000,000원에 소유권이전등기가 이루어졌고, 이후 상호가 주식회사오룡으로 변경됐습니다. 말소기준권리는 2015.10.22 설정된 금성동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 추가된 근저당권과 각종 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 이 물건을 수익성 있게 취득할 수 있다는 판단은 별개입니다. 네 차례 유찰을 거친 지하상가인데, 같은 유형의 상가 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 아파트 거래금액을 끌어와 가격 메리트를 계산하는 것은 이 사건에서 특히 경계해야 할 오류입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2015.10.22 금성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이며, 이번 경매의 신청채권자도 금성동새마을금고입니다. 신청채권자의 청구액은 67,627,210원으로 기재되어 있습니다. 청구액과 등기상 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 동일한 배당 확정액으로 취급해서는 안 됩니다.

후순위 근저당권은 신연옥의 30,000,000원, 김호윤의 144,000,000원입니다. 이들 근저당권과 말소기준 이후 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국민건강보험공단이 2019년에 설정한 기존 압류는 2020.02.12 해제되어 이미 말소됐고, 그 밖에 말소되지 않은 후순위 압류들이 남아 있습니다.

임차·점유 분석 — 심길택의 권리 확인이 관건

심길택은 전입일이 2019.12.11로, 말소기준권리 설정일인 2015.10.22보다 늦습니다. 주민등록 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 인정되기 어려운 구조입니다. 다만 대상 물건이 근린시설이므로, 주택의 전입일만으로 상가 임차인의 대항력을 최종 확정해서는 안 됩니다.

상가건물 임대차의 경우 실제 점유와 사업자등록 등 별도의 대항요건이 문제가 될 수 있습니다. 현재 보증금·확정일자 및 사업자등록에 관한 사실관계가 확인되지 않았으므로 상가임대차 대항력 가능성은 미상으로 두는 것이 안전합니다. 또한 배당요구가 이루어졌다는 사실만으로 보증금 액수나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래를 지하상가 가격으로 착각하면 안 된다

한덕타워는 298세대, 1994.12.26 준공 건물입니다. 확인되는 최근 매매사례는 전용 123.18㎡의 아파트 주거세대 거래입니다. 이번 경매 대상은 지하 근린시설 101호이므로, 같은 건물이라는 이유만으로 이 거래들을 직접 비교사례로 채택하기 어렵습니다.

전체 4건 평균은 145,250,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 127,000,000원입니다. 최근 거래 수준이 과거보다 16.1% 하락한 추세이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 현재 시세 판단에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

최저가 9,940,000원은 아파트 최근 12개월 평균의 7.8%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 서로 다른 용도의 부동산을 나눈 산술적 비율입니다. 지하상가의 실제 시장가치가 아파트 가격과 같다는 뜻이 아니며, 이 수치만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 크다고 판단하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 9,940,000원 낙찰 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 작성한 예상배당입니다. 집행비용 578,920원을 먼저 차감하고 금성동새마을금고에 9,361,080원을 배당하는 가정입니다. 국세·지방세 등 우선변제 가능 세금, 임차인 최우선변제 및 실제 확정 채권액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 근저당 채권최고액 합계는 238,800,000원이고, 근저당권자에게 지급되는 예상배당은 9,361,080원입니다. 이에 따른 계산상 미배당액은 229,438,920원입니다.

그러나 여기서 가장 중요한 구분이 있습니다. 근저당권자의 미배당액이 많다고 해서 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수 채권은 원칙적으로 채무자에 대한 문제로 남습니다. 현재 예상배당의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 임차인의 대항력 등 별도의 승계 사유는 독립적으로 확인해야 합니다.

회차별 낙찰·미배당 시나리오

현재 회차에서 다시 유찰될 경우를 가정한 매각가 및 배당 시나리오입니다. 아래 금액은 각 회차의 계산상 예상치이며, 실제 다음 매각기일이나 최종 낙찰금액을 확정하는 것은 아닙니다.

시나리오에서는 유찰이 진행될수록 매각가격이 하락하고, 그만큼 근저당 채권자들의 미배당액이 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 세 시나리오 모두 계산상 인수액은 0원으로 표시되지만, 점유·임대관계가 확정되기 전까지는 최종 실질취득비용을 단정하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 김해시 동상동 김해동광초등학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지와 노선상가가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어, 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다. 다만 지하 점포 자체의 출입 편의성은 별도 확인해야 합니다.
• 실제 이용. 지하 근린시설 101호는 감정평가 당시 동호회 사무실로 이용되고 있으며 관리상태는 보통입니다. 위생·급배수·전기설비가 확인됩니다. 이용상태와 실제 점유자의 권리관계가 일치하는지는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 지하 1층, 지상 3층 건물 내 상가지하층 101호입니다. 외벽은 타일붙임, 내부는 페인팅·벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로. 건물 대지권의 목적 토지는 남서측 약 20m 도로, 남측과 북동측 약 6m 도로, 북서측 약 8m 도로와 접합니다. 이러한 도로 접근성은 건물 전체에 관한 사항으로, 지하상가의 개별 가시성과는 구분됩니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역과 고도지구(45m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 존재합니다. 용도변경이나 시설 변경을 계획한다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 이는 내부 하자나 설비 문제까지 보증한다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 한덕타워는 1994년 준공된 건물이고, 이번 매각 대상은 아파트 주거세대가 아닌 지하상가입니다. 4회 유찰이라는 진행 상황을 감안하면, 실제 이용 수요와 재매각 가능성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 점유자의 대항력 확인. 심길택의 전입일은 말소기준 이후이지만, 지하 근린시설의 사업자등록·실제 점유 개시일·임대차계약 관계를 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 가능성도 확인 대상입니다.
• 배당요구 원본 확인. 심길택의 배당요구일은 2025.09.02입니다. 배당요구서와 매각물건명세서를 대조하여 신고된 채권 내용, 배당대상 여부 및 매각 후 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세·공과금 채권 확인. 후순위 압류가 다수 존재합니다. 압류별 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하여 예상배당과 실제 권리정리에 차이가 있는지 점검해야 합니다.
• 지하상가 현장 조사. 출입구 위치, 채광, 환기, 누수, 침수 흔적, 공용통로 이용, 독립적인 영업 가능성 및 현재 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
• 임대수익 및 공실 가능성. 아파트 실거래가격 대신 인근 유사 지하 근린시설의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비 및 임대수요를 기준으로 취득가격의 타당성을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액, 관리비 부과 기준, 장기간 미사용 시 유지비용 및 기존 점유자의 부담 내역을 확인해야 합니다.
• 주소·호실 대조. 등기상 가야로515번길 7과 건축물대장상 가야로 513의 주소 차이를 확인하고, 상가지하층 101호의 실제 위치 및 경계를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 비율만을 근거로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 취득 후 사용할 목적, 점유 인도 가능성, 예상 유지비와 처분 가능가격을 먼저 평가해야 합니다.
• 매각조건 및 원본 서류 대조. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부와 특별매각조건, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 사건의 가장 큰 착시는 가격표에 있습니다. 감정가 41,400,000원에서 최저가 9,940,000원으로 낮아졌다는 사실은 명확합니다. 하지만 이 물건은 한덕타워의 아파트 주거세대가 아니라 지하 근린시설입니다. 아파트의 최근 실거래 127,000,000원과 직접 비교할 수 없으며, 해당 아파트 거래시장조차 16.1% 하락 추세입니다.

권리 측면에서는 2015.10.22 금성동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 심길택의 보증금·확정일자·상가임대차 대항요건이 확정되지 않았으므로, 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

네 차례 유찰된 지하상가, 다수의 압류, 불분명한 임대관계, 동일 용도 실거래 비교의 어려움이 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 실제 시장가치에 관한 확인이 부족한 고위험 검토 물건입니다. 현 단계의 결론은 적극 입찰보다 현장·임대차·상가 시세 검증이 우선입니다.