창원지방법원 2025타경583. 김해시 동상동 한덕타워아파트의 주거 호수가 아니라 상가지하층 101호로, 감정평가 당시 동호회 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2015.10.22. 설정된 금성동새마을금고 근저당권 64,800,000원입니다. 이후 설정된 신연옥 근저당 30,000,000원, 김호윤 근저당 144,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 심길택의 전입일은 2019.12.11.로 말소기준보다 늦습니다. 배당요구도 2025.09.02. 접수되어 있어 등기상 선순위 대항력 인수 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서의 점유 부분과 임대차 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 495-7 한덕타워아파트 상가지하층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 136.6㎡ · 동호회 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 내 상가지하층 101호 |
| 소유자 | 주식회사오룡 (2015.10.29. 거래가 25,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 41,400,000원 / 28,980,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금성동새마을금고 / 67,627,210원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리인 금성동새마을금고 근저당권 이후의 근저당권 2건과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 2019.05.30. 압류는 2020.02.12. 해제됐고, 그 밖의 세금·공과금 관련 압류는 후순위입니다. 다만 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심길택 | 기타란 참조 | 2019.12.11 | 미상 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 숫자상 격차와 실제 시세는 다르다
한덕타워는 298세대, 1994.12.26. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 거래는 모두 전용 123.18㎡의 9층·12층·13층·23층 거래이며, 대상 물건은 136.6㎡의 상가지하층 근린시설입니다. 따라서 아래 거래금액은 단지의 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 대상 물건의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 123.18㎡ | 12 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 123.18㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 123.18㎡ | 23 | 169,000,000원 |
| 2021.10 | 123.18㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 145,250,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 127,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 22.8%입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 145,250,000원보다 최신 거래가 낮고, 최근 거래 흐름도 -16.1%입니다. 무엇보다 상층 주거 거래와 지하 근린시설은 용도·층·수요층이 달라, 22.8%라는 비율을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 921,640원 |
| 1. 근저당 · 금성동새마을금고 | 64,800,000원 | 28,058,360원 |
| 2. 근저당 · 신연옥 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김호윤 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 238,800,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 28,058,360원, 미배당액은 210,741,640원입니다. 미배당 근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 상가지하층 101호로, 감정 당시 동호회 사무실로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다.
- 입지. 김해동광초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 노선상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 약 20m 도로, 남측·북동측 약 6m 도로, 북서측 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·고도지구 45m·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,168,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 집합건축물대장상 도로명주소는 경상남도 김해시 가야로 513입니다.
- 환금성. 대상이 지하 근린시설이므로 상층 주거 호수보다 매수·임차 수요가 제한될 수 있어 보수적인 처분기간을 전제로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 심길택의 보증금·확정일자·점유 범위와 현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 점유자가 실제 사용 중이면 인도명령과 협의 비용·기간을 예상해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 세무서·지방자치단체에 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 상가 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 지하층의 전기·급배수설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 수익률 재산정. 상층 아파트 거래가가 아니라 동일 용도 지하층의 실제 임대료·공실기간·수선비를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 주소 대조. 등기상 도로명주소와 집합건축물대장상 도로명주소가 다르므로 건축물대장·등기부·현장 표시를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격 판단은 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.22. 금성동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·압류·임차인은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 심길택의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 현재 최저가 28,980,000원은 최신 단지 거래 127,000,000원의 22.8%지만, 비교 거래는 상층 123.18㎡이고 대상은 지하 136.6㎡ 근린시설입니다. 최근 거래 흐름도 -16.1%이며 임대관계와 보증금도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격 메리트는 동일 용도 실사 후 판단입니다.
