최저가는 감정가의 70%지만, 시세보다 싼지는 확인되지 않았다 — 김해 재영프라자 119호

창원지방법원 2025타경586. 김해시 대청동 재영프라자 1층 119호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사대상아이지이며 2015.04.03. 매매를 원인으로 2015.04.14. 거래가액 19,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 2016.01.05.에는 120호에서 합병된 15.84㎡에 관한 소유권이전 이력도 확인됩니다.

감정가는 149,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 주식회사부산은행이고 청구액은 335,649,229원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 근린시설의 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 최근 거래가격과 실제 영업·임대 가능성을 함께 봐야 합니다. 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인 보류가 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 남은 최초 담보권을 다시 잡아야 한다

등기 연혁을 현재 상태 기준으로 읽으면, 2003.12.30. 설정된 중소기업은행 근저당 11,000,000원은 2004.04.16. 해지로 말소됐습니다. 2004년부터 2008년까지 설정된 근저당, 전세권, 가압류와 압류도 2012.12.27. 강제경매 매각을 원인으로 2013.03.04. 일괄 말소됐습니다. 2016.01.05. 북부산신용협동조합 근저당 62,400,000원 역시 2020.09.25. 말소됐습니다.

따라서 현재 등기에서 가장 앞선 존속 담보권은 2020.09.25. 주식회사부산은행 근저당권 715,000,000원으로 판단됩니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후의 경남신용보증재단 가압류, 부산은행의 경매개시결정, 2026.03.24. 국 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 조세채권은 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 본건 119호는 후순위 점유

현황자료에 등장하는 명의자는 모두 7명이지만, 그중 본건 119호에 직접 대응하는 점유자는 손기현 1명입니다. 나머지 명의자는 201호·302호·902호·903호 등 다른 호수로 기재되어 있어 본건 119호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

손기현의 전입일 2023.12.26.은 현재 존속하는 부산은행 근저당 설정일 2020.09.25.보다 늦습니다. 조사 결과도 대항력 없음으로 정리되어 있어 보증금이 배당되지 않더라도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표시했지만, 이는 배당 가능성의 문제이지 대항력이 없는 보증금의 매수인 승계를 의미하지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 감정가 149,000,000원의 70%인 104,300,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 73,010,000원, 3회 유찰 시 51,107,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 자체가 현재 시장가격에 부합하는지 판단할 근거가 없습니다.

따라서 현재 회차는 감정가보다 30% 낮다는 사실만 확인될 뿐, 최근 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다는 결론은 금지해야 합니다. 특히 본건은 감정자료의 호수·용도 일치 여부도 먼저 해결해야 하므로, 실질취득액 104,300,000원을 기준으로 주변 동일 용도·유사 면적 실거래와 임대료를 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

총 채권액 2,048,951,853원, 채권자 배당액 102,039,800원, 미배당 1,946,912,053원, 소유자 잔여 0원으로 산출된 표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소 권리가 포함된 계산이므로 실제 배당순위로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)

• 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 소로1류와 접하고, 토지는 중로 한 면에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구)·지구단위계획구역(주차장)이며, 주차장과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 2,377.6㎡, 지목 잡종지, 이용상황 주차장 등, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,499,000원/㎡입니다.
• 건물설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비와 소방설비가 기재되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 전유부 용도와 임대수요가 가격을 좌우합니다. 본건 용도와 감정자료의 유흥주점 기재가 일치하는지 확인되기 전에는 일반 근린시설로도, 유흥주점으로도 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 등기 재발급. 2003년 근저당이 실제로 말소된 상태인지, 2020.09.25. 부산은행 근저당이 본건 119호의 최초 존속 담보권인지 현재사항 기준으로 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 부산은행 근저당 715,000,000원은 공동담보목록 제2020-1093호가 기재되어 있습니다. 본건별 배당안분과 다른 담보물의 매각 상황을 확인해야 합니다.
• 감정평가서 호수 확인. 1층 119호와 9층 902·903호가 섞이지 않았는지 감정평가명세표, 현황도, 사진과 평가대상 목록을 대조하세요.
• 건축물대장 확인. 본건 119호의 전유부 용도, 전용면적, 120호 15.84㎡ 합병 반영 여부를 집합건축물대장에서 확인하세요.
• 점유 범위 확인. 손기현이 실제로 119호 전부를 점유하는지, 주거 사용이 적법한지, 사업자등록 또는 다른 점유자가 있는지 현장에서 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있고 2026.03.24. 김해세무서장 압류가 기재되어 있습니다. 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실 여부를 실질취득액 104,300,000원과 비교하세요.
• 관리비·원상복구. 공용부분 관리비 체납과 내부 시설의 철거·복구 비용을 관리주체와 현장조사로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 공동담보목록을 동일 호수 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — 인수액보다 ‘문서 정합성’이 먼저다

본건 119호의 점유자 손기현은 현재 존속하는 부산은행 근저당보다 늦게 전입했고, 조사 결과 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리의 결론만 놓고 보면 대항력 있는 고액 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 1층 119호 사건에 9층 902·903호와 유흥주점 설명이 섞여 있고, 예상배당 계산에는 등기상 이미 말소된 것으로 보이는 과거 권리가 반영되어 있습니다. 또한 최근 실거래가 없어 최저가 104,300,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 인수 위험은 낮지만, 서류와 가격은 보류입니다. 본건 호수와 권리관계가 정확히 맞는지 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.