창원지방법원 2025타경586. 김해시 대청동 르네상스빌딩 9층 902호로, 물건 분류는 근린상가이고 집합건축물대장상 전유부 용도는 유흥주점입니다. 감정가 211,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 숫자만 보면 63,300,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
권리 흐름도 단순하지 않습니다. 등기에는 2004.01.12 중소기업은행 근저당이 나타나지만, 그 권리는 2007.01.26 과거 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 여러 차례 소유권과 담보권이 바뀌었고, 현재 소유자인 주식회사대상아이지 명의 아래 2020.09.25 부산은행 근저당이 설정된 뒤 부산은행이 2025.07.01 이번 임의경매를 신청했습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서는 2020.09.25 부산은행 근저당을 중심으로 임차인 선후관계를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 56-7 르네상스빌딩 제9층 제902호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 · 집합건축물대장 전유부 용도 ‘유흥주점’ |
| 소유자 | 주식회사대상아이지 (2015.09.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,649,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 인접 구분건물과 일체 이용 관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 구분해야 한다
부산은행 근저당 이후의 경남신용보증재단 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.13 국세 압류는 2026.02.05 해제로 말소됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 이력이 다수 있고, 당해세가 존재하면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있으므로 세금 교부청구 내역을 별도로 확인해야 합니다.
2011.10.24 김진옥 명의 소유권이전청구권가등기도 존재했지만 2014.07.18 해제로 말소됐습니다. 현재 인수권리로 곧바로 단정할 상태는 아니나, 담보가등기 여부를 확인하라는 주의사항이 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서의 최종본을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 902호 점유자는 ‘대항력 가능·미상’
조사된 명의자는 모두 7건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 본 물건인 902호에 직접 기재된 점유자는 변승욱 1명입니다. 변승욱의 전입일은 2019.08.23으로, 현재 등기 흐름상 기준이 되는 2020.09.25 부산은행 근저당보다 앞섭니다. 사용관계도 ‘주거’로 기재돼 있어 실제 인도·전입·임대차관계가 인정되면 대항력 문제가 발생할 수 있습니다.
| 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍길주 | 에이동 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영재 | 302호 | 2025.05.12 | 미상 | 기준권리 후 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 천복 주식회사 | 302호 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 대아 주식회사 | 302호 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손기현 | 119호 | 2023.12.26 | 1,000 | 기준권리 후 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 변승욱 | 902호 · 주거 | 2019.08.23 | 1,500 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미배당분 확인 |
| 주식회사 케이엔비 | 903호 | 2021.09.01 | 1,000 | 기준권리 후 | 미상 | 원칙상 없음 |
홍길주는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 배당요구는 2025.08.27 접수된 것으로 나타납니다. 302호의 천복 주식회사와 대아 주식회사도 전입일이 부산은행 근저당보다 앞서므로, 일괄매각 범위에 해당한다면 별도 확인이 필요합니다. 반면 2020.09.25 이후 전입한 김영재·손기현·주식회사 케이엔비는 해당 기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 147,700,000원으로 감정가 211,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 유흥주점·근린상가의 최근 12개월 평균, 최신 거래 또는 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 중소기업은행 근저당 | 770,000,000원 | 144,832,200원 |
| 진주상호저축은행 근저당 | 280,000,000원 | 0원 |
| 장유농업협동조합 근저당 | 455,000,000원 | 0원 |
| 강외근 가압류 | 55,100,000원 | 0원 |
| 르네상스상가번영회 가압류 | 17,602,460원 | 0원 |
| 장유농업협동조합 근저당 | 117,000,000원 | 0원 |
| 양곡새마을금고 근저당 | 188,400,000원 | 0원 |
| 부산은행 근저당 | 715,000,000원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 18,949,153원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,617,051,613원, 채권자 배당액은 144,832,200원, 미배당액은 2,472,219,413원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 경계·일체 이용 위험
매각물건명세서에는 일괄매각이고 인접 구분건물 901호와 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 내용은 제9층 902호 및 903호를 함께 설명하고 있으며, 내부는 부재중 잠금으로 직접 확인하지 못해 관련 공부와 탐문 결과를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물의 9층이며, 급·배수·위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부 용도는 유흥주점입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 중심상업지역·장유지구 지구단위계획구역이며 상업용 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,795,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 남동측으로 소로1류와 접하고, 토지이용계획상 폭 20m~25m 중로1류 및 폭 12m~15m 중로3류와 접합니다.
- 환금성. 유흥주점 용도와 일체 이용 상태 때문에 일반 근린상가보다 실수요자 범위가 좁을 수 있으며, 매각 전 임대·영업 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 902호 변승욱의 임대차계약서, 실제 보증금 단위, 점유 개시일, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 2004년 중소기업은행 근저당의 2007년 말소와 2020년 부산은행 근저당의 현재 효력을 등기사항전부증명서 원문에서 재확인하세요.
- 배당표 재작성. 과거 말소권리가 포함된 배당순위를 그대로 사용하지 말고 현재 유효 권리, 당해세 및 임차인 배당을 반영해 다시 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 매각 대상 호실 전체와 각 호실별 점유자, 대지권, 감정가 배분 및 물건번호를 매각공고에서 확인하세요.
- 호실 경계. 901호 일체 이용 기재와 902호·903호 감정 내용의 차이를 현장, 건축물현황도 및 집행관 조사서로 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 유흥주점·근린상가의 최근 매매, 임대료, 공실기간과 권리금 제외 순수 부동산 가격을 확인하세요.
- 영업 가능성. 유흥주점 용도 유지 가능 여부, 소방·위생·주차 조건, 시설 철거·원상복구 비용을 확인하세요.
- 체납 비용. 관리비와 공용부분 체납, 국세·지방세 교부청구 및 당해세 여부를 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 최저가는 감정가의 70%인 147,700,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 거래가 없어 이 가격이 시세보다 낮은지는 알 수 없습니다. 더욱이 본 물건에는 2019.08.23 전입한 주거 점유자가 있고, 현재 유효한 부산은행 근저당보다 앞선 전입으로 볼 여지가 있어 대항력과 보증금 인수 여부를 확정해야 합니다.
여기에 일괄매각, 인접 호실과의 일체 이용, 내부 미확인, 유흥주점이라는 저환금성 용도, 배당순위 재검산 문제까지 겹칩니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리와 현황부터 재조사입니다. 임차인 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가를 넘어가므로, 인수액이 확정되기 전에는 응찰 상한도 계산할 수 없습니다.