창원지방법원 2025타경632. 김해시 구산동 국립김해박물관 남동측 인근의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 대지 173㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 210,816,200원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 147,571,000원입니다. 신청채권자는 부산은행이고 청구액은 61,577,347원입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 대목은 2020년 김해농업협동조합 근저당입니다. 등기에는 2023.06.22 이 근저당을 해지로 말소한 기록이 있고, 같은 날 부산은행 근저당 66,000,000원이 설정됐습니다. 따라서 입찰 전 원본 등기부에서 현재 유효한 말소기준권리가 부산은행 근저당인지를 반드시 대조해야 합니다. 어느 쪽을 기준으로 보더라도 옥상 임차권, 압류, 경매개시결정과 2025년 후순위 근저당은 그 뒤에 설정된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 구산동 99-7 · 경상남도 김해시 구지로135번길 39-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 173㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 이자인 · 2022.04.22 증여 취득 후 2023.06.20 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 210,816,200원 / 147,571,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 61,577,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건축물 유의사항 | 무단증축 주택 시멘트벽돌조 8㎡ · 일반건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 말소기록부터 재확인
부산은행 근저당 이후에는 옥상 전부에 대한 임차권, 김해세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 티아이피코리아유한책임회사의 근저당이 이어집니다. 등기 순위상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차의 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 세금의 실제 배당순위와 금액, 옥상 임차권의 내용은 매각물건명세서와 문건접수 내역을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 옥상 임차권의 실체 확인
확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차권자는 티아이피코리아유한책임회사이고 범위는 건물 옥상 전부입니다. 등기된 존속기간은 2024.06.18부터 2059.06.17까지 35년이며, 차임은 월 51,473원으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티아이피코리아유한책임회사 2024.06.27 권리신고 | 건물 옥상 전부 임차권등기 | 등기부상 보증금 없음 월 51,473원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
등기부에는 임차보증금이 없다고 적혀 있으나, 임차인 조사에서는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 임차권 설정일이 부산은행 근저당보다 늦고, 현재 배당 시나리오의 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 147,571,000원으로 감정가 210,816,200원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 추정이 유지되면 실질취득액도 147,571,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
단독주택과 토지를 함께 매각하고, 제시외 건물과 위반증축 부분까지 포함된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 적용하기 어렵습니다. 토지 173㎡의 형상·도로 조건, 건물 노후도와 무단증축 시정 가능성, 옥상 임차권의 실제 사용 상태를 반영한 현장 가격조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,865,994원 |
| 1. 근저당 · 김해농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 티아이피코리아유한책임회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,705,006원 |
현재 회차에서는 채권 125,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 19,705,006원, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표에는 김해농업협동조합 근저당 24,000,000원이 포함돼 있으나 등기에는 2023.06.22 말소기록이 있어, 원본 반영 결과에 따라 실제 배당순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,571,000원 | 125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 103,299,700원 | 101,053,504원 | 23,946,496원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 72,309,790원 | 70,608,214원 | 54,391,786원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 계산상 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 미배당액이 커질수록 채무자·점유자와의 명도 협의가 원활하지 않을 가능성을 고려해야 합니다. 특히 3회 유찰 시에는 부산은행의 배당액도 46,608,214원으로 청구액 61,577,347원에 미치지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 구산동 국립김해박물관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택이 주로 소재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지 173㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 594,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 적벽돌치장 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 주택 시멘트벽돌조 8㎡가 무단증축 사유로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020년 김해농협 근저당의 2023.06.22 말소 여부와 부산은행 근저당의 선순위 지위를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 옥상 임차권 확인. 티아이피코리아유한책임회사의 전입·점유 형태, 보증금, 차임 선지급, 실제 시설물과 계약 목적을 확인하세요.
- 동일 법인 관계 확인. 옥상 임차권자와 후순위 근저당권자가 같은 법인인 이유와 채권·임대차의 실질을 문건접수 자료에서 확인하세요.
- 위반건축물 조치. 무단증축 8㎡의 위치, 철거·원상복구 가능성, 이행강제금과 향후 증·개축 제한을 김해시 담당 부서에 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·경계와 평가 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 조사. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택과 토지 거래를 별도로 조사하세요.
- 세금과 배당. 김해세무서와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당요구 금액을 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대확인서, 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 문건접수 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형이라 보기 어렵다
현재 회차 계산에서는 매수인 인수액이 0원이고, 근저당과 압류·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 단순한 무임차 단독주택이 아닙니다. 35년 존속기간의 옥상 임차권이 등기돼 있고, 해당 임차권자가 후순위 근저당권자로도 등장합니다. 전입일과 보증금·확정일자가 명확하지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
또한 2020년 근저당의 말소기록과 배당 추정 내용이 서로 맞지 않는 부분이 있고, 매각 대상에는 무단증축 8㎡와 제시외 건물이 포함됩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 현재 인수액은 0원 추정이지만 권리 원본·옥상 임차권·위반건축물 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
