창원지방법원 2025타경649. 김해시 내동 동아아파트 306동 10층 1004호, 전용 164.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 444,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 310,800,000원으로 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 기재 최저가 기준 실질취득도 310,800,000원입니다.
동일 면적 최신 실거래는 2026년 4월 435,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 435,000,000원입니다. 기재 최저가는 이 금액의 71.4%로 가격 차이는 124,200,000원입니다. 과거 9건 전체 평균 422,000,000원보다도 낮고, 최근 거래가격은 이전 거래 흐름보다 3.5% 높은 수준입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 개별 호수의 상태와 층·향을 확인하지 않고 시세를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경649 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1115-4 동아아파트 제306동 제10층 제1004호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 내외로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 164.97㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 10층 |
| 단지 | 동아 · 720세대 · 1996.04.26 준공 |
| 소유자 | 김영배 · 2015.06.10 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 310,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 44,226,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 확인이 핵심
기재된 말소기준은 1999.08.04 중소기업은행 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 28.6% 낮은 실질취득
동아아파트 동일 면적 164.97㎡의 확인된 실거래 9건입니다. 최근 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 164.97㎡ | 12 | 435,000,000원 |
| 2025.04 | 164.97㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2024.09 | 164.97㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2024.05 | 164.97㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 164.97㎡ | 8 | 433,000,000원 |
| 2021.08 | 164.97㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2021.08 | 164.97㎡ | 9 | 427,000,000원 |
| 2021.07 | 164.97㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2021.07 | 164.97㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | 164.97㎡ | 9건 | 422,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.97㎡ | 1건 | 435,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균인 435,000,000원과 비교하면 실질취득 310,800,000원은 71.4%입니다. 전체 9건 중 최저 거래가 370,000,000원보다도 59,200,000원 낮습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 3.5% 상승한 것으로 집계돼, 하락 추세 때문에 할인율이 과장된 사례는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,200원 |
| 중소기업은행 · 을구 1번 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 김해농업협동조합 · 갑구 2번 가압류 | 12,392,982원 | 12,392,982원 |
| 중소기업은행 · 을구 2번 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 중소기업은행 · 을구 3번 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 중소기업은행 · 을구 4번 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 중소기업은행 · 을구 5번 근저당 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 중소기업은행 · 을구 6번 근저당 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 부산은행 · 을구 8번 근저당 | 300,000,000원 | 89,255,818원 |
| 부산은행 · 을구 9번 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 · 을구 10번 근저당 | 68,400,000원 | 0원 |
| 부산은행 · 을구 12번 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 · 을구 13번 근저당 | 55,000,000원 | 0원 |
| 중소벤처기업진흥공단 · 가압류 | 180,297,283원 | 0원 |
| 신용보증기금 · 가압류 | 297,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 · 가압류 | 21,497,847원 | 0원 |
| 서울보증보험주식회사 · 가압류 | 27,973,727원 | 0원 |
| 기술보증기금 · 가압류 | 102,666,737원 | 0원 |
| 갑구 10-1번 가압류 | 23,541,692원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,486,770,268원 중 예상 배당액은 305,648,800원이고, 미배당액은 1,181,121,468원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당 추정에는 2014.10.01 말소 기록이 있는 중소기업은행 근저당권과 2000.10.11 말소된 김해농업협동조합 가압류가 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 배당요구 및 등기 원문 확인이 필요합니다.
④ 회차별 미배당과 경매 구조
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 310,800,000원 | 305,648,800원 | 1,181,121,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 217,560,000원 | 213,714,160원 | 1,273,056,108원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 152,292,000원 | 149,359,912원 | 1,337,410,356원 | 0원 |
채권총액이 감정가를 크게 웃돌아 현재 회차에서도 소유자 잔여금은 0원입니다. 후순위 권리자에게 큰 미배당이 발생하지만, 기재된 분석에서는 어느 회차에서도 매수인 인수금이 발생하지 않습니다. 신청채권자 부산은행의 청구금액은 44,226,014원이며, 현재 회차 예상배당 89,255,818원으로 청구금액을 충족하는 것으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 10층 1004호입니다.
- 주위환경. 김해시 내동 일대에 학교·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 도로가 있고, 토지는 중로각지 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지 조건. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉되고 학교에 접합니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 거래성. 720세대 단지이지만 동일 면적 실거래는 확인 기간 중 9건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 1999.08.04 중소기업은행 근저당을 기준으로 한 판정과 2014.10.01 일괄 말소 기록을 등기부 원문·매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 중소기업은행 근저당권과 김해농업협동조합 가압류가 예상배당에 포함된 이유를 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 소유자·임차인·무단점유 여부를 확인하세요.
- 실내 상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 작성됐습니다. 대형 면적의 수리비가 가격 차이를 줄일 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 비교가격 435,000,000원은 1건의 거래입니다. 현재 매물과 동일 동·유사 층의 호가 및 실제 수리 상태를 함께 보세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리확인 전에는 보류
기재 최저가 310,800,000원은 최근 거래 435,000,000원의 71.4%이고, 매수인 인수금도 0원입니다. 최근 가격 추세도 이전보다 3.5% 높아, 단순히 하락한 과거 평균과 비교해 할인율이 과장된 물건은 아닙니다. 가격만 보면 경쟁력이 있는 구간입니다.
그러나 권리분석의 출발점인 말소기준에 확인 과제가 남습니다. 기재상 말소기준인 1999년 중소기업은행 근저당권은 2014년 해지·말소 기록과 함께 나타나고, 예상배당표에도 이미 말소된 권리들이 포함돼 있습니다. 현장조사 역시 폐문부재로 점유관계가 확인되지 않았습니다. 결론은 “가격은 합격, 권리·점유 확인은 미완료”입니다. 원본에서 말소기준과 점유가 정리된 뒤에야 3.108억의 할인폭을 실제 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
