창원지방법원 2025타경654. 김해시 동상동 532-5의 대지와 2층 주상용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 150.0㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 건물은 2021.11.25 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물로, 1층은 근린생활시설과 주차장, 2층은 주택으로 이용됩니다. 1층 근린생활시설은 현재 공실입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.12.03 설정된 한림농업협동조합 근저당권 284,400,000원입니다. 이후 설정된 양해용 근저당권 167,000,000원, 김다운 근저당권 150,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원이지만, 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입·사업자등록·보증금 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 532-5 · 분성로389번길 24-20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·토지 및 주상용 2층 건물 · 1층 근린생활시설(현황 공실)·주차장 · 2층 주택 |
| 토지 | 150.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 이남희 지분 2분의 1 · 정창영 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 467,601,000원 / 327,321,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다운 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 콘크리트지붕, 현황 콘크리트지붕 위 기와지붕 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
말소기준은 2021.12.03 한림농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 양해용·김다운 근저당권, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정과 국 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 처리돼 있습니다. 2025.03.17 정창영 지분에 설정된 신한카드 가압류는 2025.04.11 해제로 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 467,601,000원의 70%인 327,321,000원입니다. 인수액이 0원이므로 낙찰가와 실질취득액은 같지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 동일하지 않습니다. 주상용 건물은 1층 공실 여부, 2층 주택의 점유·임대수익, 토지와 건물 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 인근 실거래와 임대수익 검증 없이 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 327,321,000원 | 0원 | 327,321,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 229,124,700원 | 0원 | 229,124,700원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 160,387,290원 | 0원 | 160,387,290원 |
③ 예상배당표 (매각가 327,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,382,494원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 2. 근저당 · 양해용 | 167,000,000원 | 37,538,506원 |
| 3. 근저당 · 김다운 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,487,729원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,472,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 619,360,305원 중 예상배당액은 321,938,506원이며, 미배당액은 297,421,799원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해동광초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 시가지에 위치하며, 대중교통을 포함한 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설과 주차장, 2층은 주택입니다. 1층 근린생활시설은 현황 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 150.0㎡의 평지·사다리형 대지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 706,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없으나, 지붕은 공부상 콘크리트지붕이고 현황은 콘크리트지붕 위 기와지붕입니다.
- 환금성. 단독주택과 근린생활시설이 결합된 주상용 물건이며 1층이 공실이므로, 일반 주택보다 매수층과 금융·임대수익 검토 범위가 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 무잉여 확인. 채권최고액 기준 신청채권자 김다운의 배당이 0원입니다. 실제 채권잔액과 법원의 경매 진행 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 주상용 건물 거래와 예상 임대료·공실기간을 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·면적·이용상태와 평가 반영 범위를 현장에서 대조하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 콘크리트지붕과 현황 콘크리트지붕 위 기와지붕의 차이를 확인하고 유지보수 상태를 점검하세요.
- 세금·배당순위 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 체납세액, 법정기일, 교부청구와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역이 향후 증축·용도변경에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 327,321,000원에 낙찰된다면 실질취득액 역시 327,321,000원입니다. 그러나 선순위 근저당권 채권최고액이 매각대금을 소진해 신청채권자 배당이 0원이고, 1층 공실·2층 주택의 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 경매가 실제로 계속 진행될 수 있는지, 실제 선순위 채권잔액이 얼마인지, 누가 점유하고 있는지, 그리고 주상용 물건의 적정 시세와 수익성이 얼마인지입니다. 권리표만 보면 인수 0원이지만, 현장과 절차를 확인하지 않은 채 감정가 대비 70%라는 숫자에만 기대어 입찰하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.