창원지방법원 2025타경663. 창원시 의창구 소답동 펌스빌 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가는 58,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 40,600,000원으로 감정가의 70%입니다.
겉으로는 감정가보다 17,400,000원 낮아졌지만, 현재 시세를 보여주는 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 우선순위는 입찰가 계산보다 등기와 배당가정의 불일치, 점유관계, 실제 용도를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 읍성로117번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김태근 (2015.05.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 오진석 / 30,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 · 토지면적 302.3㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준과 배당가정의 불일치
말소된 근저당을 현존 말소기준권리로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 현재 등기 흐름에서 말소되지 않은 선행 집행권리는 2025.03.05. 오진석의 가압류 30,000,000원이며, 같은 채권자의 강제경매개시결정이 2025.08.22. 등기되고 창원시 압류가 2025.08.29. 뒤따릅니다. 실제 말소기준과 배당순위는 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 신고는 없지만 ‘없음’으로 단정할 수 없다
임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가는 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못하고 외부관찰·평가사례·탐문조사에 따른 통상적 이용상황을 상정했으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 58,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 40,600,000원입니다. 추가 유찰 시 가정가격은 28,420,000원, 19,894,000원으로 내려갑니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 40,600,000원 | 710,530,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 28,420,000원 | 722,491,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 19,894,000원 | 730,864,092원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 자동 가정상 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 매수인의 인수로 이어지는 것은 아니며, 이 사건은 오히려 말소된 근저당이 배당표에 반영된 산정 구조를 먼저 바로잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,130,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 720,000,000원 | 39,469,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 오진석 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 오진석 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당가정상 총 채권액은 750,000,000원, 채권자 배당액은 39,469,200원, 미배당액은 710,530,800원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 2014년 근저당 말소 기록과의 불일치 때문에 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 의창구 소답동 소재 펌스빌로, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 4층 405호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·소화전설비·승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형의 건부지로 이용 중이며 북측과 서측으로 각각 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·온천원보호지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,464,000원이며 토지면적은 302.3㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 자료가 없어 실제 매수층과 처분기간을 수치로 판단하기 어렵습니다. 근린시설과 오피스텔 표기를 원본에서 확정한 뒤 동일 용도 거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재발급. 2003년 경남은행 근저당의 2014년 말소가 현재 등기에도 유효하게 반영됐는지 확인하세요.
- 말소기준 재판정. 말소된 근저당이 아니라 2025.03.05. 가압류 또는 경매개시결정이 실제 기준이 되는지 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 재계산. 경남은행 근저당을 제외할 경우 오진석 가압류·경매채권과 창원시 압류의 배당순위가 달라지는지 확인하세요.
- 점유 조사. 내부 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 직접 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 동일 용도의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 여부를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “30% 유찰보다 원본 일치가 먼저다”
이 물건은 감정가 58,000,000원에서 40,600,000원까지 내려왔고, 자동 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전하거나 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 2003년 경남은행 근저당은 2014년에 말소된 기록이 있는데도 배당가정에서는 여전히 720,000,000원의 선순위 채권으로 작동하고 있습니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고, 용도도 근린시설과 업무시설(오피스텔)로 나뉘어 표시됩니다.
가격은 판단 보류, 권리는 원본 재확인. 최신 등기와 매각물건명세서에서 말소기준과 배당순위를 바로잡고, 현장 점유 및 동일 용도의 최근 거래를 확인한 뒤에야 40,600,000원의 실질적인 매력을 평가할 수 있습니다.