창원지방법원 2025타경663. 창원시 의창구 소답동 펌스빌 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 소유자는 김태근이며, 2015.05.06. 소유권을 이전받았습니다.
현재 등기에서 실질적인 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.03.05. 설정된 오진석의 가압류 30,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.22. 같은 채권자 오진석의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2025.08.29. 창원시 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 경남은행 근저당은 2014.04.22. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경663 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 4층 405호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 의창구 읍성로117번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 · 5층 중 4층 405호 |
| 소유자 | 김태근 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 19,894,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 30,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.03.05. 가압류
2003.01.03. 경남은행 근저당권은 채권최고액 720,000,000원으로 설정됐고, 2010.12.02. 채권최고액이 480,000,000원으로 변경됐으나 2014.04.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.03.05. 오진석의 가압류 30,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가는 58,000,000원, 현재 최저매각가는 19,894,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 13,925,800원, 5회 유찰 시 9,748,060원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 10,864,092원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 16,724,864원 |
| 5회 유찰 시 | 9,748,060원 | 9,172,595원 | 20,827,405원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,092원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 오진석 | 30,000,000원 | 19,135,908원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 오진석 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 758,092원을 제외한 19,135,908원이 갑구 3번 가압류 채권에 배당되고, 해당 30,000,000원 채권에는 10,864,092원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·평가사례·탐문조사에 의한 통상적 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 주위환경. 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하며 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·소화전설비·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,464,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 온천원보호지구·가축사육제한구역·시가지경관지구(일반)에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이고 현장실사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.03.05. 오진석 가압류를 기준으로 이후 강제경매개시결정·창원시 압류가 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용 및 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰된 상태이므로 가격 외에 점유·이용상태·수요 측면의 원인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014년에 기존 경남은행 근저당이 이미 말소됐고, 2025.03.05. 가압류를 기준으로 이후 경매개시결정과 창원시 압류가 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최저매각가가 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 3회 유찰된 업무시설(오피스텔)이고 감정 당시 임대관계도 미상이므로, 실제 점유·이용상태와 현재 거래 가능한 가격대를 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.