창원지방법원 2025타경681. 진해구 풍호동 진흥골든빌라 3층 303호, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준은 2019.02.21 농협은행주식회사 근저당권 46,800,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류 18,381,866원, 경매개시결정, 국민은행 가압류 8,536,374원, 창원시 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 현장조사는 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했고, 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고는 없더라도, 점유관계까지 확인되기 전에는 임차인 리스크를 완전히 닫아 두기 어렵습니다. 특히 보증금·전입·확정일자 정보가 없는 점유자가 확인될 경우 대항력은 가능·미상으로 다시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경681 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 755-8 진흥골든빌라 3층 303호 · 도로명 충장로 519 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 현재 소유자 | 박성영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 29,271,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 비교대상 면적 | 80.58㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준 근저당은 제평수 명의 소유권이전과 같은 날인 2019.02.21 설정됐습니다. 2022년 서울보증보험 가압류, 2025년 농협은행의 경매개시결정과 국민은행 가압류, 2026년 창원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 48.0%까지 내려왔지만 시장도 하락 중
진흥골든빌라A는 16세대, 사용승인일은 1995.03.22입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2025.01의 50,000,000원, 이전 거래는 2023.02의 90,000,000원입니다. 시장 데이터의 최근 12개월 평균도 50,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 73.58㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2023.02 | 75.07㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가이자 산정상 실질취득액인 24,010,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 50,000,000원의 48.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최신 거래가 이전 거래 90,000,000원에서 50,000,000원으로 낮아지며 최근 대비 과거 추세가 -44.4%로 잡힙니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 70,000,000원을 기준으로 가격 매력을 판단하면 안 되고, 50,000,000원과 하락 추세를 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 46,800,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 18,381,866원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,536,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 73,718,240원 중 예상 배당액은 23,177,820원, 미배당액은 50,540,420원입니다. 농협은행 청구액 29,271,500원도 현재 회차 예상 배당 23,177,820원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않으며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동진여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 저층형 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 831㎡, 평지·가로장방형이며 서측으로 대로3류에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 지원항공작전기지, 비행안전제4구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 16세대 규모, 1995.03.22 준공이며 확인된 실거래가 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 추세는 -44.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 전입·보증금·확정일자를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 90,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 50,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -44.4%입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 이전 가격대로의 회복을 전제하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 16,807,000원, 5회 유찰 시 11,764,900원으로 내려가지만, 배당 부족액은 각각 57,613,766원·62,565,108원으로 커집니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 정확한 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 어려웠으므로 실제 수리 범위와 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유관계를 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 확인해야 할 것이 남아 있다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸해 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 또 실질취득액 24,010,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 50,000,000원의 48.0% 수준입니다.
하지만 시장 쪽에서는 반대 신호가 분명합니다. 실거래가 90,000,000원에서 50,000,000원으로 낮아지며 추세가 -44.4%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 16세대 연립주택으로 거래 표본도 적습니다. 여기에 폐문부재·임대관계 미상까지 겹치므로, 이번 사건은 등기상 권리보다 실제 점유와 현재 시장가격 확인이 승부처인 물건입니다.
